Aktuellt

Passivinkomst- Köp och hyr ut fastigheter

En god privatekonomi bygger i mångt och mycket på en hög lön kombinerat av att man håller de löpande utgifterna på en sund nivå. Vi har bara 24 timmar varje dygn, vilket för de allra flesta sätter en övre gräns för vår lön. Hög lön och koll på utgifterna är mycket viktigt, men genom att bygga upp intäkter som är passiva och som inte är beroende av dagligt arbete tryggar man sin ekonomi ännu mera. Jag redogör nedan för hur min familj har byggt upp en inkomst som är passiv, dvs vi får intäkter till hushållskassan trots att vi inte har en motprestation i form av arbete.

Det finns olika former av passiva intäkter. De mest klassiska formerna är intäkter från kapital, t ex ränteintäkter och direktavkastning från aktier. En annan passiv intäktskälla är hyresintäkter från fastigheter och det är denna form av passivinkomst jag nedan ska berätta mera om.

För tre år sedan köpte jag och min sambo ett nedgånget hus i Brasilien i ett mycket populärt område. På tomten finns två fastigheter, ett mindre hus på ca 85 m2 och ett något större hus på ca 110 m2.

Vi betalade 125 000 Reais, vilket 2007 motsvarade ca 500 000 kr. För att köpa huset belånade vi vår lägenhet i Sverige med 400000 kronor. Totalt sedan vi köpte huset sommaren 2007 har vi genomfört betydande renoveringar, motsvarade 150000-200000 kr, vi har dock inte tagit mera lån. Idag bor min sambos syster och hennes dotter i det lilla huset. Det är huvudsakligen i det mindre huset vi har utfört renoveringar. Vi insåg ganska omgående att det vore ett stort slöseri att låta det större huset stå tomt och att vi borde försöka hyra ut huset. För att underlätta uthyrningen gjorde vi mindre uppfräschningar samtidigt som vi betalade för en installation så att man kan avläsa förbrukningen av el och vatten separat för de två husen.

Vi köpte huset sommaren 2007, hösten 2009, ett år och tre månader efter det att vi köpt fastigheten kunde vi äntligen hyra ut det större av de två huse på tomten. Idag har huset varit uthyrt i stort sett sedan hösten 2009. Hyresintäkterna gick till en början oavkortat för upprustning, men sedan en tid håller nu fastigheten ett sådant skick att de inte finns några större renoveringsbehov. Vi får en intäkt på 1000 RS, av detta betalar vi mäklaren 100 RS varje månad. Inte dumt att vara mäklare när man kan tjäna 10 % av hyresintäkten varje månad! Kvar till oss blir det 900 Rs, vilket motsvarar knappt 4000 kr/månad, en siffra som rör sig upp och ner beroende på hur svenska kronan utvecklas.

Vi tog ett lån på 400 000 kr i Sverige, efter amortering är lånet idag 350 000 kr. Räntekostnaden/månad är idag grovt räknat 500 kr efter ränteavdrag. Nu är det naturligtvis förenat med valutarisker men det är ändå uppenbart att de låga räntekostnaderna i Sverige gör att det är en mycket bra investering att äga hus i Brasilien och hyra ut till lokalbefolkningen. Vårt netto om man räknar lågt är ca 3000 kr varje månad.

En god vän till min sambo följde med oss när vi åkte till Brasilien i våras och hon blev mycket intresserad av att att köpa en fastigheter för att sedan hyra ut den efter att hon noterat hur det fungerar för oss. För några veckor sedan åkte hon till sitt hemland i Irak och hon har redan köpt ett hus som hon omgående hyrde ut. Helt klart borde vi arbetat hårdare för att snabbare hyra ut vårt hus, men samtidigt hade vi större behov av att rusta upp huset, det viktiga är dock att det nu är uthyrt på ett kontrakt som varar minst ett år.

Vi har naturligtvis lagt en del pengar på att rusta upp fastigheten och det är inte gratis. Det kommer även att tillkomma kostnader för visst löpande underhåll, men det är begränsat då kraven på fastighetsägare är avsevärt mycket lägre de krav man ställer på fastighetsägare här i Sverige samtidigt ser vi att de upprustningar vi gör syftar till att både vårda och öka värdet på fastigheten. Utöver de rena hyresintäkterna kan vi konstatera att vi har haft en värdeökning på över 100 % på drygt två år. Vi hade tur som hittade rätt objekt till ett bra pris och med ett atraktivt läge vars värde vi har kunnat förädla. Fastigheter kan alltså ge både passiva inkomster som i princip kan vara livet ut och köper man rätt objekt kan man i ett längre perspektiv även dra nytta av betydande värdeökningar.

Ett kraftigt förenklat antagande:

För enkelhetens skull låter jag samtliga av de nedanstående uppgifter vara konstanta. Vare sig räntekostnader eller hyresintäkt förändrar sig över tiden. Det är viktigt att vara medveten om att outhyrda perioder kraftigt påverkar slutresultatet. Vi har valt att hyra ut bostaden under långa perioder, ett år i taket för att minska sårbarheten.
Lån: 350 000 kr (Vi har amorterat 50000 på lånet)
Ränta: 3 % (En låg siffra, bättre att räkna med t ex en räntenivå på t ex 5 %)
Hyresintäkt: 3600 kr
Löpande renovering: 400 kr
Intäkt efter löpande renovering: 3600 - 400= 3200 kr/mån
Räntekostnad: 600 kr/mån efter ränteavdrag.
Netto: 2600 kr/mån
Netto/år: 31200 kr

Edit: Räntan har under 2010/2011 gått upp vilket medför att nettot är ca 5000 kr lägre. De historiskt låga räntekostnaderna har medfört att det har varit enkelt att “räkna hem” investeringar. I takt med det högre ränteläget blir det svårare att få ekvationen att gå ihop, i synnerhet om man har en hög belåning.

Nettointäkten (intäkt minus kostnader) per år är ca 31200 kr. Efter tio blir det 312 000 kr och det är betydande intäkter det faktiskt handlar om. Genom de intäkter vi får in är det möjligt att efter drygt tio år amortera hela vårt lån på bostaden. Det är ingen slump att stora förmögenheter har byggts upp genom fastigheter, vilket mycket tydligt visar sig i detta kraftigt förenklade exempel från verkligheten. Man ska ha i åtanke att detta rör intäkter från ett enda hus. Vi har två hus på tomten, men min sambos syster bor i princip gratis mot att hon betalar fastighetsskatten som är på ca 700 kr/mån, samtidigt som hon hjälper oss att sköta och se om fastigheten. Tänk om man hade haft inte en fastighet utan flera, då hade man verkligen kunnat leva av den passiva inkomsten och låtit pengarna arbeta för en. Money never sleeps, det är inte dumt att låta kapitalet arbeta…..

Nu finns det säkert de som anser att värdeökningen på bostäder kan generera mycket högre avkastning än vad som ges via enbart hyresintäkter. Det stämmer säkert. Vi köpte dock inte vårt enda hus i Brasilien i spekulationssyfte, det är köpt i syfte att behållas under överskådlig framtid. Vi har snarare konstaterat att vi genom att hyra ut det täcker våra kostnader med råge.

Vår lärdom av detta har dock fått oss att fundera runt möjligheten av att genera dels passiva intäkter via köp och uthyrning samt köp av fastigheter i ren spekulation. Vi har bl a funderat på att köpa tomter, men det lutar nog mera åt att vi en dag kanske köper ytterligare ett hus. Man ska inte underskatta arbetet med att bygga ett hus på avstånd och inte heller att äga för den delen. Om man köper ett färdigt hus är det möjligt att hyra ut det så att husköpet finansierar sig självt. Fördelen med attraktiva hus är att de är lätta att hyra ut och det finns stora förutsättningar för att få en positiv cashflow, trots hög belåning mycket tack vare de extremt låga räntorna i Sverige som vi har haft under 2009/2010.

Framförallt för några år sedan var det mycket skriverier om fastighetsköp i nordöstra brasilien inte minst runt Natal. Dessa projekt riktar sig huvudsakligen till utlänningar och min uppfattning är att de känns lite väl högt prissatta. Jag tycker man ska vara försiktig när man investerar i såkallade turistprojekt. Människor måste alltid ha någonstans att bo men det är en mera konstlad situation som råder för de inte sällan överprisade turistobjekten där luften lätt kan gå ur marknaden. Dessa objekt har högre risker då sannolikheten är större för att man betalar ett pris som ligger över den gängse prisbilden på marknaden då de riktar sig till större plånböcker hos europeer och amerikaner som tror att det är prisvärt, när de i själva verket får mer för pengarna utanför områdena byggda för turister. Jag förespråkar därför bostadsköp i och runt storstäder där det finns en naturlig efterfrågan driven av lokalbefolkningen och deras behov.

Den region av Brasilien där vi har köpt vårt hus är en mycket populärt region av landet vid kusten utanför Sao Paulo dit allt fler vill bo, starkt pådrivet av det faktum att befolkningen i Brasilien får det allt bättre. Till kusten utanför Sao Paulos kust söker sig välmående storstadsbor som för kortare eller längre perioder vill uppleva natur och hav och komma undan stressen. Jag tror stenhårt på denna kuststräcka, det finns både kust, skog och det ligger enbart ca 20 mil från Sao Paulo, en stad med mer människor än vad man kan hålla ordning på. Det gör att det både är relativt enkelt att hyra ut sin bostad, man kan därför ta ut en bra hyra och förutsättningar finns för en god värdeökning över tid då många vill bo i området.

Sammanfattning: För den som har möjlighet och en koppling inte minst till utvecklingsländer finns det stora möjligheter att få passiva inkomster genom att äga och hyra fastigheter.

Jag vill klargöra att fastighetsinvesteringar alltid kräver att man sätter sig in i både landets ekonomiska situation, den egna ekonomin och inte minst landets juridiska regler. Den ovanstående redogörelsen skrapar enbart på ytan.

Read more »

Min resa

Mål, mening och belöning

livet handlar inte bara om att spara pengar och att tjäna pengar. Det handlar om att sträva mot något, nu äntligen är det dags för mig att njuta av frukterna av mitt och min sambos hårda arbete.

Jag skrev att familjens mål har varit att åka till Brasilien hösten 2009. Målet blev något framskjutet, men nu äntligen kommer belöningen, vi åker om två veckor!

Inte bara det att vi ska åka till Brasilien, vi har även investerat pengar i ett fantastiskt hus vid den välmående kuststaden Sao Sebastiâo, utanför Sao Paolo. På bilden syns en populär strand i närheten av staden. Området är inte så känt för svenskar, här i Sverige känner vi främst till områden som Natal i nordöstra brasilien. Sao Sebastiâo ligger längs med samma kuststräcka som Rio de Janeiro och det är hit alla storstadsbor åker för att koppla av under helger och lov. På tomten har vi två hus, det stora huset hyr vi ut och det  ger intäkter som mer än väl finansierar vårt lån för bostaden. Hade vi haft råd hade jag utan att tveka köpt mark och byggt hus längs med denna kuststräcka. Låna pengar i Sverige och bygg i Brasilien, intäkterna där överskrider med råge räntekostnaderna för lånet här i Sverige.

Brasilien har klarat sig förhållandevis bra från den recession vi har sett i stora delar av värdlen, bl a tack vare att bankerna inte lånar ut pengar till vänster och höger. I brasilien sparar man ihop pengar innan man konsumerar, det känns som ett klokt upplägg även om det tyvärr är väl svårt för gemene man att låna till ett eget hus för att på så sätt investera för framtiden och den egna tryggheten.

Budget

Hushållsbudget

Jag har fått flera frågor om familjeekonomi.se ska erbjuda en hushållsbudget i excel. Här kommer en. Jag har själv använt den och den funkar bra. Jag är osäker på varifrån den kommer, en äldre version av denna finns här, om jag inte minns fel. Har ni synpunkter eller önskemål om denna hushållsbudget tar jag gärna del av dessa.

Med Er hjälp kan den bli ännu bättre.

hushallsbudget-excel

Läs även andra bloggares åsikter om hushållsbudget, budgetverktyg, privatekonomi

Hushållsbudget

Det är många som är intresserade av att förbättra sin privatekonomi. Vi har därför inlett ett samarbete med Överblick, som erbjuder marknadens kraftfullaste verktyg för att arbeta med familjens hushållbudget.

Familjeekonomi´s läsare får en rabatt på 5 kr/månad, ange kampanjkoden famek när ni loggar in.

Läs även andra bloggares åsikter om hushållsbudget, privatekonomi, ekonomi, budget, boendekalkyl

Privatekonomi

Passivinkomst- Köp och hyr ut fastigheter

En god privatekonomi bygger i mångt och mycket på en hög lön kombinerat av att man håller de löpande utgifterna på en sund nivå. Vi har bara 24 timmar varje dygn, vilket för de allra flesta sätter en övre gräns för vår lön. Hög lön och koll på utgifterna är mycket viktigt, men genom att bygga upp intäkter som är passiva och som inte är beroende av dagligt arbete tryggar man sin ekonomi ännu mera. Jag redogör nedan för hur min familj har byggt upp en inkomst som är passiv, dvs vi får intäkter till hushållskassan trots att vi inte har en motprestation i form av arbete.

Det finns olika former av passiva intäkter. De mest klassiska formerna är intäkter från kapital, t ex ränteintäkter och direktavkastning från aktier. En annan passiv intäktskälla är hyresintäkter från fastigheter och det är denna form av passivinkomst jag nedan ska berätta mera om.

För tre år sedan köpte jag och min sambo ett nedgånget hus i Brasilien i ett mycket populärt område. På tomten finns två fastigheter, ett mindre hus på ca 85 m2 och ett något större hus på ca 110 m2.

Vi betalade 125 000 Reais, vilket 2007 motsvarade ca 500 000 kr. För att köpa huset belånade vi vår lägenhet i Sverige med 400000 kronor. Totalt sedan vi köpte huset sommaren 2007 har vi genomfört betydande renoveringar, motsvarade 150000-200000 kr, vi har dock inte tagit mera lån. Idag bor min sambos syster och hennes dotter i det lilla huset. Det är huvudsakligen i det mindre huset vi har utfört renoveringar. Vi insåg ganska omgående att det vore ett stort slöseri att låta det större huset stå tomt och att vi borde försöka hyra ut huset. För att underlätta uthyrningen gjorde vi mindre uppfräschningar samtidigt som vi betalade för en installation så att man kan avläsa förbrukningen av el och vatten separat för de två husen.

Vi köpte huset sommaren 2007, hösten 2009, ett år och tre månader efter det att vi köpt fastigheten kunde vi äntligen hyra ut det större av de två huse på tomten. Idag har huset varit uthyrt i stort sett sedan hösten 2009. Hyresintäkterna gick till en början oavkortat för upprustning, men sedan en tid håller nu fastigheten ett sådant skick att de inte finns några större renoveringsbehov. Vi får en intäkt på 1000 RS, av detta betalar vi mäklaren 100 RS varje månad. Inte dumt att vara mäklare när man kan tjäna 10 % av hyresintäkten varje månad! Kvar till oss blir det 900 Rs, vilket motsvarar knappt 4000 kr/månad, en siffra som rör sig upp och ner beroende på hur svenska kronan utvecklas.

Vi tog ett lån på 400 000 kr i Sverige, efter amortering är lånet idag 350 000 kr. Räntekostnaden/månad är idag grovt räknat 500 kr efter ränteavdrag. Nu är det naturligtvis förenat med valutarisker men det är ändå uppenbart att de låga räntekostnaderna i Sverige gör att det är en mycket bra investering att äga hus i Brasilien och hyra ut till lokalbefolkningen. Vårt netto om man räknar lågt är ca 3000 kr varje månad.

En god vän till min sambo följde med oss när vi åkte till Brasilien i våras och hon blev mycket intresserad av att att köpa en fastigheter för att sedan hyra ut den efter att hon noterat hur det fungerar för oss. För några veckor sedan åkte hon till sitt hemland i Irak och hon har redan köpt ett hus som hon omgående hyrde ut. Helt klart borde vi arbetat hårdare för att snabbare hyra ut vårt hus, men samtidigt hade vi större behov av att rusta upp huset, det viktiga är dock att det nu är uthyrt på ett kontrakt som varar minst ett år.

Vi har naturligtvis lagt en del pengar på att rusta upp fastigheten och det är inte gratis. Det kommer även att tillkomma kostnader för visst löpande underhåll, men det är begränsat då kraven på fastighetsägare är avsevärt mycket lägre de krav man ställer på fastighetsägare här i Sverige samtidigt ser vi att de upprustningar vi gör syftar till att både vårda och öka värdet på fastigheten. Utöver de rena hyresintäkterna kan vi konstatera att vi har haft en värdeökning på över 100 % på drygt två år. Vi hade tur som hittade rätt objekt till ett bra pris och med ett atraktivt läge vars värde vi har kunnat förädla. Fastigheter kan alltså ge både passiva inkomster som i princip kan vara livet ut och köper man rätt objekt kan man i ett längre perspektiv även dra nytta av betydande värdeökningar.

Ett kraftigt förenklat antagande:

För enkelhetens skull låter jag samtliga av de nedanstående uppgifter vara konstanta. Vare sig räntekostnader eller hyresintäkt förändrar sig över tiden. Det är viktigt att vara medveten om att outhyrda perioder kraftigt påverkar slutresultatet. Vi har valt att hyra ut bostaden under långa perioder, ett år i taket för att minska sårbarheten.
Lån: 350 000 kr (Vi har amorterat 50000 på lånet)
Ränta: 3 % (En låg siffra, bättre att räkna med t ex en räntenivå på t ex 5 %)
Hyresintäkt: 3600 kr
Löpande renovering: 400 kr
Intäkt efter löpande renovering: 3600 - 400= 3200 kr/mån
Räntekostnad: 600 kr/mån efter ränteavdrag.
Netto: 2600 kr/mån
Netto/år: 31200 kr

Edit: Räntan har under 2010/2011 gått upp vilket medför att nettot är ca 5000 kr lägre. De historiskt låga räntekostnaderna har medfört att det har varit enkelt att “räkna hem” investeringar. I takt med det högre ränteläget blir det svårare att få ekvationen att gå ihop, i synnerhet om man har en hög belåning.

Nettointäkten (intäkt minus kostnader) per år är ca 31200 kr. Efter tio blir det 312 000 kr och det är betydande intäkter det faktiskt handlar om. Genom de intäkter vi får in är det möjligt att efter drygt tio år amortera hela vårt lån på bostaden. Det är ingen slump att stora förmögenheter har byggts upp genom fastigheter, vilket mycket tydligt visar sig i detta kraftigt förenklade exempel från verkligheten. Man ska ha i åtanke att detta rör intäkter från ett enda hus. Vi har två hus på tomten, men min sambos syster bor i princip gratis mot att hon betalar fastighetsskatten som är på ca 700 kr/mån, samtidigt som hon hjälper oss att sköta och se om fastigheten. Tänk om man hade haft inte en fastighet utan flera, då hade man verkligen kunnat leva av den passiva inkomsten och låtit pengarna arbeta för en. Money never sleeps, det är inte dumt att låta kapitalet arbeta…..

Nu finns det säkert de som anser att värdeökningen på bostäder kan generera mycket högre avkastning än vad som ges via enbart hyresintäkter. Det stämmer säkert. Vi köpte dock inte vårt enda hus i Brasilien i spekulationssyfte, det är köpt i syfte att behållas under överskådlig framtid. Vi har snarare konstaterat att vi genom att hyra ut det täcker våra kostnader med råge.

Vår lärdom av detta har dock fått oss att fundera runt möjligheten av att genera dels passiva intäkter via köp och uthyrning samt köp av fastigheter i ren spekulation. Vi har bl a funderat på att köpa tomter, men det lutar nog mera åt att vi en dag kanske köper ytterligare ett hus. Man ska inte underskatta arbetet med att bygga ett hus på avstånd och inte heller att äga för den delen. Om man köper ett färdigt hus är det möjligt att hyra ut det så att husköpet finansierar sig självt. Fördelen med attraktiva hus är att de är lätta att hyra ut och det finns stora förutsättningar för att få en positiv cashflow, trots hög belåning mycket tack vare de extremt låga räntorna i Sverige som vi har haft under 2009/2010.

Framförallt för några år sedan var det mycket skriverier om fastighetsköp i nordöstra brasilien inte minst runt Natal. Dessa projekt riktar sig huvudsakligen till utlänningar och min uppfattning är att de känns lite väl högt prissatta. Jag tycker man ska vara försiktig när man investerar i såkallade turistprojekt. Människor måste alltid ha någonstans att bo men det är en mera konstlad situation som råder för de inte sällan överprisade turistobjekten där luften lätt kan gå ur marknaden. Dessa objekt har högre risker då sannolikheten är större för att man betalar ett pris som ligger över den gängse prisbilden på marknaden då de riktar sig till större plånböcker hos europeer och amerikaner som tror att det är prisvärt, när de i själva verket får mer för pengarna utanför områdena byggda för turister. Jag förespråkar därför bostadsköp i och runt storstäder där det finns en naturlig efterfrågan driven av lokalbefolkningen och deras behov.

Den region av Brasilien där vi har köpt vårt hus är en mycket populärt region av landet vid kusten utanför Sao Paulo dit allt fler vill bo, starkt pådrivet av det faktum att befolkningen i Brasilien får det allt bättre. Till kusten utanför Sao Paulos kust söker sig välmående storstadsbor som för kortare eller längre perioder vill uppleva natur och hav och komma undan stressen. Jag tror stenhårt på denna kuststräcka, det finns både kust, skog och det ligger enbart ca 20 mil från Sao Paulo, en stad med mer människor än vad man kan hålla ordning på. Det gör att det både är relativt enkelt att hyra ut sin bostad, man kan därför ta ut en bra hyra och förutsättningar finns för en god värdeökning över tid då många vill bo i området.

Sammanfattning: För den som har möjlighet och en koppling inte minst till utvecklingsländer finns det stora möjligheter att få passiva inkomster genom att äga och hyra fastigheter.

Jag vill klargöra att fastighetsinvesteringar alltid kräver att man sätter sig in i både landets ekonomiska situation, den egna ekonomin och inte minst landets juridiska regler. Den ovanstående redogörelsen skrapar enbart på ytan.

Read more »

Verktyg