Försäljning av bostadsrätt - uppskovs regler

Från och med 1 januari 2008 gäller nya regler för försäljning av bostadsrätt och uppskov av vinst när man köper en ny bostad. Vi belyser här de viktigaste förändringarna.

Det finns anledning att titta närmare på hur man räknar ut sin vinst/förlust vid försäljningen, men jag tar inte upp de reglerna just här. Det finns också vissa datum som man skall ta hänsyn till när det gäller inflyttning i en ny bostad.

Det som har ändrats är:

Skatten på vinsten
Maximering av uppskovsbeloppet
Införd ränta på det uppskjutna beloppet

1. Skatten

Skatten på vinsten har höjts från 20% till 22%. Vinsten räknas ut på följande sätt:

Försäljningsbeloppet
- Inköpspriset
= Vinsten

22% av vinsten utgör skatten.

Försäljningsbeloppet kan minskas med mäklararvode och kostnad för eventuell homestyling. Inköpspriset kan ökas med kostnader för reparationer och om- och tillbyggnad. (Här är speciella regler som man bör titta extra på. Man får inte ta upp allting).

Antag att jag säljer min lägenhet för 2.000.000 kronor. Mäklaren vill ha 60.000 kr för jobbet. Jag har en gång i tiden köpt lägenheten för 1.500.000 kr och har inte gjort några speciella renoveringar. Min vinst är då:

(2.000.000 – 60.000) – 1.500.000 = 440.000 kr.

Det innebär att min skatt som jag skall betala (eller begära uppskov med) är 440.000 kr x 0,22 = 96.800 kr.

2. Uppskovsbelopp

Precis som tidigare får man skjuta upp sin vinst från en bostadsförsäljning om man köper en ny bostad.

Det uppskov man får göra av vinsten är beroende på om den nya bostaden är billigare eller dyrare jämfört med den gamla. Det som är ändrat är att man har infört ett tak på 1.600.000 kr. Mer än så får man inte skjuta upp. Har man däremot sålt sin lägenhet innan den 1 januari 2008 gäller de gamla reglerna, dvs man får ha kvar uppskovet oavsett hur stort det är.

Låt oss säga att vi säljer vår lägenhet för 4.000.000 kr. Vi har räknat ut att vår vinst på den lägenheten är 1.500.000 kr. Den nya lägenheten som vi köper kostar mer än den gamla. Det innebär att vi får skjuta upp hela vinsten, dvs 1.500.000 kr.

Låt oss anta att vi hade en högre vinst, t.ex 1.800.000 kr. Eftersom vi inte får skjuta upp mer än 1.600.000 kr måste vi betala kapitalvinstskatt, 22%, på mellanskillnaden. Dvs

(1.800.000 – 1.600.000) x 0,22 = 44.000 kr

Låt oss säga att vi istället köper en billigare lägenhet. Fortfarande säljer vi vår nuvarande för 4.000.000 kr och har en vinst på 1.500.000 kr. Vi köper en ny lägenhet för 3.000.000 kr. Då får vi skjuta upp följande belopp:

3.000.000
4.000.000 x 1.500.000 = 1.125.000 kr

Resten av vinsten, dvs 1.500.000 – 1.125.000 = 375.000 kr måste vi betala 22 % skatt på. Dvs vi skall betala 82.500 kr.

3. Ränta

Det här är en nyhet som många nog inte är medvetna om. Man har infört en ränta på det uppskjutna beloppet. Det gäller även för de som har uppskov sedan tidigare (oavsett när man har sålt sin lägenhet), vilket väldigt många har.

Den här räntan har blivit omdiskuterad och det kan hända att den kan komma att ändras eller tas bort.

Uppskovsräntan som man har infört är 0,5 %. Dvs om vi har ett uppskovsbelopp på 1.500.000 kommer vi att få betala en uppskovsränta på:

1.500.000 x 0,005 = 7.500 kr per år.

Rent tekniskt har man löst det genom att införa ett schablonbelopp i deklarationsbilagan. Det kommer att stå som en kapitalinkomst på 1,67 % av uppskovsbeloppet. Eftersom man betalar 30 % i skatt på kapitalinkomster blir kalkylen:

1.500.000 x 0,0167 x 0,30 = 7.500 kr per år.

Om du har ett uppskov sedan tidigare kommer beloppet att finnas förtryckt på den deklarationsbilaga som du får. Om man har 1.500.000 kr i uppskov kommer det alltså att finnas en post på 1.500.000 x 0,0167 = 25.050 som utgör inkomst av kapital.

Det kommer nog att höjas ett och annat ögonbryn när den förtryckta deklarationsblanketten kommer.

Skrivet av: Susanne Wicklund

Läs mer:

Deklarera bostadsrätt

Written by admin · Filed Under Bostad