Tänkvärt före ett bostadsrättsköp
Att köpa en bostadsrätt är ett stort ekonomiskt beslut. Det är stor skillnad mellan olika bostadsrättsföreningar – vissa är exemplariskt skötta och har en rejäl ekonomisk buffert, andra är misskötta och har stora stora behov av underhåll. Det betyder att föreningen sannolikt behöver låna pengar, vilket betyder höjda avgifter något som direkt drabbar dig som ägare av bostadsrätten. När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en ekonomisk förening och man kan faktiskt säga att förenings skulder är du med och betala genom avgifter. Föreningens lån är dessutom till skillnad mot privatpersoners lån inte avdragsgilla.
Bostadsrättsföreningens ekonomi
En bostadsrättsförenings ekonomi fungerar på ett enkelt sätt. Föreningen har kostnader för drift och skötsel, underhåll, reparation, skatter och räntor. Föreningen har intäkter från medlemmar, och kanske från uthyrda bostäder och lokaler. Jämför först alla kostnader med de intäkter som inte är avgifter från medlemmarna. Då vet du vilket belopp som saknas för att få föreningens ekonomi att gå ihop. Detta belopp måste medlemmarna skjuta till i form av årsavgifter. Ju lägre kostnader och högre övriga intäkter föreningen har desto lägre blir avgifterna. I bostadsrätt är det viktigt att ta reda på om det rör sig om en privatbostadsrätt (äkta bostadsföretag) eller en näringsbostadsrätt (oäkta bostadsföretag). Beskattningen är helt olika för dessa två former och det är därför mycket viktigt att ta reda på hur föreningen klassificeras. Ett äkta bostadsföretag, eller äkta förening, är det man normalt sett menar med en bostadsrätt. Det är en föreningen där minst 60 % av taxeringsvärdet avser bostäder som är upplåtna med bostadsrätt till fysiska personer. Vi rekommenderar att alltid granska och analysera ekonomin i föreningen innan man köper en bostadsrätt. Det normala är att mäklaren delar ut föreningens årsredovisning, granska denna nograntt och ställ frågor till mäklaren. Vid köp av bostadsrätt, precis som vid köp av hus, är det viktigt att vara insatt.
Detta ska du ha fått svar på i samband med visningen
När du är på visningen är det viktigt att ta god tid på sig och se till så att man kan reda ut så många frågor som möjligt. Skaffa dig så mycket information och intryck som möjligt, gå på flera av visniingarna av lägenheten, ta gärna med dig en god vän för att få råd. Hur många av de krav du ställde upp på ditt boende upfyllde lägenheten inte minst jämfört med de andra objekt du tittat på?
Följande punkter är det lämpligt att bilda sig en uppfattning om:
* Hur är planlösningen, är lägenheten välplanerad, eller finns det mycket döda ytor?
* Finns det förvaringsutrymmen? * Hur är insynen från grannar? * Vilket läge har lägenheten, norr eller söderläge, skuggas lägenheten av höghus?* * Finns det vindsförråd eller källarförråd? * Finns det några hyresrätter kvar i huset som snart kommer ingå i bostadsrättsföreningen senare? Detta kan vara positivt då det innebär ett kapitaltillskott till föreningen. * Buller, inte minst i centrala lägenheter kan buller och störande ljud från omgivningarna bli en obehaglig överraskning när man flyttar in. Finns det nattklubbar, tättrafikerade gator eller störande ventilation, öppna fönstrerna och lyssna, gå ut på gården och se till att gå på flera visningar vid olika tidpunkter. * I vilket skick är badrummet? När renoverades det, utfördes det fackmannamässigt? * Finns det hiss? - Lägenheter utan hiss som ligger några våningar upp gör lägenheter mer svårsålda, inte minst barnfamiljer och äldre är kundgrupper som det blir svårare att sälja till.
Ställ frågor till mäklaren, följande information bör du som ett minimum ha med sig hem:
- När byttes stammarna i kök och badrum?
- När renoverades köket? * När renoverades badrummet?
- Planeras några renoveringar på fastigheten?
- Hur ska renoveringar finansieras?
- Planerar bostadsrättsföreningen att höja månadsavgiften?
- Hur ser ekonomin ut i bostadsrättsföreningen?
Vilka lägenheter är extra dyra?
Som alltid när det gäller bostäder är läget avgörande för priset. Förutom läget och adressen finns det några faktorer som många efterfrågar när de letar bostad och det gör också att priset går upp, dessa är:
- Balkong
- Ingen insyn
- Närhet till grönområden
- Högt i tak
- Nyrenoverade lägenheter
- Kakelugn
- Ju högre upp i fastigheten desto dyrare
- Kommunikationer goda och snabba kommunikationer höjer värdet samtidigt som man minskar minskar beroendet av bil.
- Hur ser i
Förutom ovanstående punkter ska man som köpare av en bostadsrätt ta reda på mera om bostadsrätten och dess framtid. Föreningensekonomi är av stor betydelse, studera den och kontakta styrelsen, är exempel på frågor och funderingar för att undvika otrevliga överraskningar, se nedan.
Föreningen och dess ekonomi
- Studera föreningens årsredovisningar
- Kontakta alltid styrelsen
- Fråga styrelsen om dess planer för fastigheten. Planeras avgiftshöjningar?
- Samtalet med styrelsen kan också ge annan värdefull information om föreningen. Man skall också tänka på att det kan ha hänt saker med föreningen sedan årsredovisningen gjordes.
- Finns det en plan för underhållet?
- Kontrollera med styrelsen vilka åtgärder som behöver göras och vilka som är planerade
- Vem äger bostadsrätten?
- Vilken nivå har avgiften?
I regel är det bra med en låg avgift. Det tyder på att föreningen har låga driftskostnader, låga lån eller stora hyresintäkter. Detta höjjer värdet på bostadsrätten. Det är dock viktigt att tänka på att en låg avgift kan bero på att föreningen har sparat in på underhåll vilket på sikt betyder höjjda avgifter när reparationer måste utföras. Avgifterna kan även sänkas i spekulationssyfte om många i föreningen har för avsikt att sälja..
- Är årsredovisningen aktuell?
När är den senaste årsredovisningen gjord? Ibland är årsredovisningen gammal och mycket kan ha hänt i huset sedan den gjordes. Det räcker inte med ett års redovisning, ta del av flera års redovisningar.
- Vilka är föreningens framtidsutsikter och utvecklingsmöjligheter?
- Finns hyresrätter i föreningen? Kan vinden inredas?
- Finns det hyreslägenheter som så småningom kan säljas?
- Hur ser lokalintäkterna ut? Kan de höjas i framtiden?
- Vad säger de egna intrycken? Titta i källare, tvättstuga, på gården och andra allmänna utrymmen.
- Vilka framtida renoveringar står föreningen inför?
- Hur tänker föreningen finansiera kommande renoveringar?
- Det är viktigt att veta hur renoveringsläget är. Kontrollera om vvs-stammarna och elledningarna är bytta. I vilket skick är fasaderna?
- Stämmer ytan?
- Egna iakttagelser kompletterar bilden av föreningen. Är det snyggt och prydligt, eller är förvaltningen är eftersatt?
- Äger föreningen marken, eller är det en tomträttsfastighet?
Reklam
Blogroll
