9 tips inför ditt bostadsköp
När du bestämt dig för att köpa en bostad står du inför ett beslut som kommer att påverka din ekonomi många år framåt. Bostadsköp är en komplicerad affär som tar mycket kraft och ork. Här har Familjeekonomi.se samlat information för att din viktigaste affär också ska bli en bra affär.
Innan köp
- Boendekalkyl
- Kostnader för att köpa och äga ett hus
- Önskemål och krav på boendet
- Vilken buffert behövs
- Läge, läge, läge
- Lånelöfte
Leta bostad
- Ta god tid på dig
Under köpprocessen
- Undersök huset och dess skick utifrån alla aspekter,
- Undersökningsplikt, jordabalksbesiktning, återgångsklausul
- Besiktningsman
- Skriva kontrakt
Innan köp
1. Boendekalkyl
Det första du bör göra är att noga gå igenom den ekonomiska situationen för hushållet.
Hur mycket kan du, och hur myckt är du villig att lägga på boendet?
Det är nödvändigt att noga gå igenom vilka kostnader hushållet har, att inte glömma några kostnadsposter och inte minst att vara vara realistisk med vad man har råd med. Boendekalkylen ska kompletteras med övriga kostnader som inte hör ihop med boendet som t ex, telefoni och bredband, mat, bil, kläder, förbrukningsvaror, tidningsprenumerationer, fackföreningsavgifter, semesterkassa etc. Det naturliga är att bankerna hjälper till med att ta fram en individuell budget för dig, men de känner inte till alla dina utgifter så det är viktigt att man tänker till själv.
2a. Kostnader för att köpa ett hus
• Kontantinsats, normalt sett mellan 10-20, det vanliga rådet är att försöka minimera topplånet
• Lagfartskostnad: En viss procent av husets försäljningspris eller taxeringsvärde om det är högre, plus en bestämd expeditionsavgift.
• Nytt pantbrev: Behövs om du ska låna mer än vad befintliga pantbrev täcker. Det kan bli aktuellt när husets värde ökat sedan existerande pantbrev togs ut. Pantbrev utfärdas av tingsrätten. Nytt pantbrev kostar en bestämd del av pantbrevsbeloppet plus en bestämd expeditionsavgift.
• Uppläggningskostnad för nya lån
• Besiktnings-, flytt- och reparationskostnader.
2b. Kostnaderna för att äga ett hus
Det är viktigt att vara medveten om att det tillkommer många fasta och löpande kostnader med att bo och äga ett hus. Driftskostnaderna, kostnaderna för lån, amorteringar och inte minst kostnaderna för eventuella renoveringar och reparationer kan vara betydande.
- Låneräntor och amorteringar på lånen
- Fastighetsskatt: Fastighetsskatten ersattes vid årsskiftet 07/08 av en kommunal avgift på 6000 kronor, högst 0,75 procent av taxeringsvärdet
- Tomträttsavgäld om kommunen äger tomten
- Värme, vatten, el, sotning, sophämtning, villaförsäkring, årsavgift till eventuell samfällighet, underhåll, reparationer med mera. Du får göra skatteavdrag för låneräntorna och tomträttsavgälden.
Vi hänvisar till avsnittet för budget för den som vill läsa mer.
3. Önskemål och krav på boendet
Innan man börjar leta mera aktivt finns det anledning att gå igenom de krav och önskemål man har på det framtida boendet.
- Vilket område vill jag bo i?
- Läge – Vad är viktigt den närmsta tiden vad gäller närhet till affärer, skola, dagis, kommunikationer
- Tomt – storlek, utformning, läge
- Hus – Pris, planlösning, ålder, skick, reparationsbehov
- Storlek – antal rum, antal toaletter, antal våningar, finns det utrymme ifall familjen växer
- Standard – Vilken standard vill jag ha, vad passar, renoveringsbehov eller underhållsfria år i början
- Pris
- Övrigt – altan, bastu, öppen spis och annat
När du har gått igenom din totala hushållsekonomi har du fått en uppfattning om vilka marginaler hushållsekonomin har och hur mycket du har råd att lägga på boendet och vilket låneutrymme familjen har.
4. Hur stor buffert behövs?
Hur man lever styr behovet av buffert. Ju högre fasta kostnader man har desto viktigare är det med en buffert. Man brukar säga att dem med rörlig ränta ska ha en större buffert än dem som väljer fast ränta. En bra riktlinje för dem som köper hus är att ha tre månaders lön sparad på ett lättingängligt konto för varje vuxen i hushållet. Det betyder i runda slängar 100 000 kronor för en familj med två vuxna. Då har man pengar som kan täcka både oförutsedda utgifter som t ex spisen eller bilen går sönder, vid sjukdom eller annat inkomstbortfall. Man har dessutom pengar som kan vara bra att ha om man vill unna sig något extra.
Skilj på krav och önskemål
Det är på sin plats att påminna om att det iprincip alltid handlar om att kompromissa. Det är sällan möjligt att få exakt det man vill till det pris man har tänkt sig. Genom att göra en krav och önskelista inför ett husköp kan man iallafall värdera saker och ställa dem mot varandra. Det kanske är så att man hellre vill bo i ett område med närheten till en stor stad, men då får man vara beredd på att standraden är lägre. Det viktiga är att man håller sig till det pris man som mest vill betala och så ser man ser man till att huset lever upp till minimikraven.
5. Läge, läge och läge
Generellt sätt kan man säga att man aldrig ska välja hus enbart efter skick utan efter läge, planlösning och väderstreck. Skicket kan alltid åtgärdas, läget är alltid det samma.
6. Lånelöfte
När du tagit fram en boendekalkyl kan du få ett lånelöfte av banken. Då vet du exakt vad du har att röra dig med. Att ha ett lånelöfte klart är något som rekomenderas innan man börjar bjuda på bostad.
Leta bostad/visning
7. Ta god tid på dig
Gå på många visningar och jämför de olika objekten med din önskelista. Bilda dig en uppfattning om bostaden, läget, skicket och om de uppfyller dina minimikrav. Vad är extra viktigt för dig, vad bryr du dig mindre om? Du måste räkna med att kompromissa och prioritera. Fråga mäklaren, hellre en fråga för mycket än en för lite.
Inför budgivning är det viktigaste av allt att du inte rusar iväg, sätt ett tak för hur mycket du kan bjuda. Det är därför det är såviktigt att du har gjort en budget för familjens hela ekonomi och vad totala boende kostnaden med ränta, amortering driftskostnader och reparationer får vara i månaden.
Under köpprocessen
Husköpare - tänk på följande
8. Undersök huset och dess skick utifrån alla aspekter
Kom ihåg att det ligger ett stort ansvar på köparen att kontrollera huset noga. Var observant på konstiga lukter, det kan vara fuktskador eller mögel. Glöm inte elinstallationer, du förväntas kontrollera alla utrymmen som går att komma åt, även de svårtillgängliga. Fördjupning av tekniska aspekter att tänka på vid husköp finns här.
Objektets skick
Byggmaterial, maskiner och andra konstruktioner har en begränsad livslängd.Huset skick påverkar priset i stor utsträckning. Vilka renoveringar är gjorda, hur gammla är vitvarorna, när byttes värmepannan, golvbrunnar, avloppssystem senast.
9. Undersökningsplikten
Vikten av köparens undersökningsplikt av fastigheten kan inte nog understrykas. Enligt lag har köparen undersökningsplikt. Det betyder att du noggrant måste undersöka huset och dess skick.
Alla fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann granskning är köparens ansvar. För att vara säker på att man inte missar något och för att undvika framtida obehagligheter är det klokt att anlita en godkänd besiktningsman som utför en jordabalksbesiktning. En jordabalksbesiktning är mera omfattande än den enklare överlåtelsebesiktningen. Med en överlåtelsebesiktningen har man inte uppfyllt kraven på köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken.
Överlåtelsebesiktningen är en byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Är man inte själv byggtekniskt kunnig är det viktigt att ta hjälp så att man får en fackmannamässigt utfört jordabalksundersökning.
Det går alltså inte att slänga sig in i ett husköp och underteckna ett avtal, och därefter börja granska grunden, vinden, el, radonhalt, mögelförekomst, källaren etc. En undersökning av objektet måste göras innan köpekontraktet skrivs alternativt ska det finnas villkor i avtalet, en återgångsklausul, som ger dig rätt att hoppa av affären om du inte är nöjjd med det som besiktningen visar.
Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det krävs att köparen faktiskt tar sig in i grunden, på vinden osv för att besiktiga byggnaden. En rumregel är att går det att undersöka ett skrymsle, gör det!
Hur kan jag enklast skilja på dolda fel och det som är köparens ansvar?
Svar: Köparen får åberopa dolda fel, men inte fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt vid den undersökning som krävs med hänsyn till fastighetens skick, normal beskaffenhet hos jämförliga fas-tigheter samt omständigheterna vid köpet. Om han upptäckte eller borde ha upptäckt felet är det inte relevant och får inte åberopas.
10. Anlita besiktningsman
Ett gott råd inför ett villaköp är att om man själv inte besitter byggnadsteknisk kunskap, att kalkylera in kostnaden för anlitandet av en sakkunnig besiktningsman. Den besiktningsman du anlitar ska ha en ansvarsförsäkring som faller ut om han/hon missar något i besiktningen. Ge besiktningsmannen i uppdrag att utföra s k jordabalksbesiktning, samt att informera om de upplysningar säljaren lämnat om objektet.
Besiktningsmannen går igenom hela fastigheten, både in och utvändigt. Det är viktigt att du som köpare följer med besiktningsmannen runt då han/hon kan kommentera husets skick. Efter besiktningen får du ett skriftligt utlåtande om husetsskick. Gå igenom utlåtandet noga, det bör innehålla en sammanfattning, eventuellt en rekommendation om ytterligare besiktning och ibland innehåller besiktningsutlåtandet även en riskanalys.
Som regel kan sägas, att en säljare normalt inte kan få gehör för sitt påstående om att köparen har brustit i sin undersökningsplikt, om en sakkunnig besiktningsman inte har upptäckt bristfälligheten i fastigheten. Ett fel, som upptäcks innan köpeavtalet har undertecknats, kan regleras genom att den överenskomna priset på bostaden sänks.
Finns det servitut
Har någon annan rätt att utnyttja din blivande fastighet. Informationen fås hos tingsrätten.
Är tomten friköpt eller är det tomträtt
Om inte tomten är friköpt kan hyran för marken stiga. Ingår huset i en samfällighet?
11. Dags att skriva kontrakt
När du och säljaren har kommit överens om priset på bostaden, du har fått bolånet beviljat av banken och besiktningen är utfört ska ett köpekontrakt upprättas. Köpekontraktet innehåller alla viktiga fakta rörande husköpet, t ex när inflyttning kan ske, den såkallade tillträdesdagen. I samband med kontraktsskrivning betalar du handpenning, normalt 10 procent av köpekillingen.
Tips innan du skriver på kontraktet
- Be att få se alla dokument i god tid innan du ska skriva under. Se till att få kvitto på utförda arbeten som den tidigare ägaren har bekostat. Du ska i lugn och ro kunna gå igenom kontraktet, gärna med en kunnig person.
- Ställ många frågor, skriv inte under så länge något är oklart
- Viktigt att villkora kontraktet
Återgångsklausul:
Köparen har efter bindande avtal rätt att låta undersöka objektet. Om undersökningen resulterar i att köparen vill ha återgång skall detta skriftligen meddelas till säljaren och mäklaren senast den X (ett datum cirka två veckor efter avtalsskrivande), med kopia av besiktningsutlåtandet. Efter sådant meddelande återfår köparen handpenningen.
Det är vanligt att man har förbehåll i ett kontrakt i följande situationer:
- att du får ditt hus eller din lägenhet såld
- att du får lån från banken
- beroende på omfattningen av de fel besiktningsmannen finner i huset
Det bästa är att få igenom ett förbehållet så att du kan hoppa av köpet om du inte är nöjd med besiktningen.
Det vanligaste är att man tillsammans med säljaren förhandlar om en prisreduktion med anledning av de brister som besitningen har visat på. Det är i regel mera praktiskt att komma överens om en prisreduktion istället för att säljaren ska åtgärda eventuella brister.
Läs även andra bloggares åsikter om köpa hus, undersökningsplikt, jordabalksbesiktning, sälja hus, boendekostnader,
Reklam
Blogroll
