Värdering av bostadsrätt – viktiga nyckeltal
Trots att det inte är så komplicerat är det många som lägger ganska lite tid på att bedöma bostadrättsföreningens ekonomi inför lägenhetsköp. Jag kommer i denna post att belysa några viktiga nyckeltal vid bedömning av bostdadsrätters ekonomi.
- Föreningens skulddsättning/m2 (föreningens belåning/yta)
- Underhållnings- driftkostad/m2
- Avgift/m2
- Pris/m2
Föreningens skulddsättning/m2
När man köper en lägenhet går man som bekant till banken för att låna pengar. Detta lån är personligt. Det normala är att inte enbart du har ett lån, föreningen har också lån, en del föreningar är högt belånade andra har mindre lån. De senaste 10 åren har ett stort antal föreningar ombildats, föreningen har köpt fastigheten av den tidigare fastighetsägaren och för att finansiera köpet har föreningen lånat pengar och flera föreningar är högt belånade.
En viktig fråga är hur stora lån föreningen har. Det är uppenbart att de lån du tar för att köpa lägenheten direkt påverkar dina månadskostnad. Storleken på föreningenslån kommer även de att påverka din månadskostnad eftersom föreningens lånekostnader förs över till de boende.
När du tittar på en lägenhet, läs årsredovisningen där ska det framgå hur mycket lån föreningen har och vilka bindningstider lånen har.
Antag att föreningen har 108 Mkr i lån och att den totala ytan för alla lägenheter är 9200 m2.
Det betyder att föreningens skuldsättning är 11739 kr/m2. Denna siffra skiljer sig väldigt mycket åt mellan olika föreningar. Den förening där jag bor i har en skuldsättning på ca 3500 kr/m2.
Jag pratade i veckan med en person i styrelsen för en förening som har en skuldsättning på 11739 kr/m2. Majoriteten av föreningens lån var rörliga och med tanke på att dagens rörliga ränta ligger på ca 2 % är det fördelaktigt. Frågan är bara vad som händer om räntan ökar? Personen i styrelsen sa att så länge räntan ligger under 4 % behöver de inte höjja avgiften…..
Detta exempel visar på ett tydligt sätt att det inte bara är du som privatperson som får högre räntekostnader när räntan stiger, föreningar som är högt belånade, är extra sårbara. Ju högre skuldsättningsgrad/m2 desto mera lån har föreningen.
En bostadsrättsförening kan dessutom inte göra ränteavdrag på 30 % såsom en privatperson kan göra, vilket gör dessa lån extra dyra.
Något förenklat kan man säga att om man hade två lägenhet som var identiska och det enda var att belåningsgraden/m2 var 4000 kr/m2 högre för en lägenhet är det en bra utgångspunkt att försäljningspriset bör skilja ungefär 4000 kr/m2.
Detta är ett teoretiskt resonemang, och något jag använder mig av men även om belåningsgraden är väsentligt högre för en förening än genomsnittet behöver det inte betyda att ekonomin är dålig och kritsik i en förening med en hög skuldsättning7m2:
• Den högt belånade föreningen kan ha betydande och relativt säkra hyresinkomster från lokaler och hyresrättslägenheter vilket gör att den föreningen kan ha lika låga årsavgifter som en lite lägre belånad förening. Exemplet ovan med föreningen som har en belång på 11739 visar dock att en hög belåningsgrad innebär en ökad ekonomisk risk.
• Den högt belånade föreningen kan ha dolda tillgångar i form av osålda hyresrättslägenheter eller en attraktiv osåld vind och det är något som inte framgår om man bara tittar på skuldsättningen m/2.
Sammanfattning: Jämför skuldsättningen/m2 på de föreningar du tittar på. Skillnaderna i belåning är mycket stora.
Comments
One Response to “Värdering av bostadsrätt – viktiga nyckeltal”
Dina synpunkter betyder allt
Reklam
Blogroll
Kul att ni lagt ner tid och skrivit om detta. Tycker också att det är intressant hur få som gör en bakgrundskoll på sin bostadsrättsförening inför köp när tom. mäklaren delar ut all finansiell info direkt i handen vid visningar.