Ägarlägenhet -införs nästa år
Regeringen föreslår att ägarlägenheter införs nästa år. Ägarlägenheter ska enbart kunna bildas i nyproduktion. Tanken är att ägarlägenheter ska vara ett komplement till bostadsrätten. Genom ägarlägenheter vill man stärka den enskildes inflytande över sitt boende.
Vi har tidigare skrivit att det med ägarlägenheter kan uppstå frågor kring den gemensamma egendomen. Enligt förslaget ska i ett hus med ägarlägenheter till exempel yttertak, fasader och trapphus vara en gemensam egendom som ingår i en samfällighet och som förvaltas av en särskild förening där de boende är medlemmar. Likheterna med en bostadsrätt är på denna punkt i praktiken stora.
I stor sett samma regler som gäller för äganderätten till radhus ska gälla för ägarlägenhetsfastigheter. En viktig förändring blir att man kan hyra ut sin lägenhet utan tillstånd från styrelsen.
En anledning till förslaget om ägarlägenheter är att regeringen tror att det kommer att bidra till ökad bostadsproduktion och i förlängningen också till ett ökat utbud av lägenheter att hyra.
Förslaget har gått ut på remiss och ett möte med ett antal remissinstanser kommer att hållas i början av juni.
Ägarlägenhet - Vem blir vinnarna?
Visste du att bostadsrätter i ett internationellt perspektiv är något ganska unikt?
Regeringen utreder nu om Sverige ska införa att man ska kunna äga sin lägenhet. Man äger faktiskt inte sin bostadsrätt, man äger bara rättigheten att disponera lägenheten. Denna rättighet har många inskränkningar, jämfört med att verkligen själv äga sin lägenhet. I de flesta länder äger man sin lägenhet precis som man i Sverige äger sitt hus. Jag har pratat med flera personer med invandrarbakgrund och jag har förstått att bostadsrättsformen är något de inte har i sitt hemland. Där äger man sin lägenhet eller så hyr man, det finns inte någon medelväg som bostadsrätten är. I sverige har vi hittat en slags mellan väg. Känns ganska typiskt för Sverige.
I början är det tänkt att den nya ägandeformen enbart ska gälla nyproduktion, påbyggnader på befintliga hus och ombyggnader av kommersiella lokaler.
Frågan är vilken betydelse det får i praktiken om man inför denna ägandeform? Den som bor i en bostadsrätt kan idag renovera och inreda bostadsrätten enligt eget tycke så länge inte någon negativ inverkar sker på de gemensamt ägda delarna av fastigheten.
Bor själv i en bostadsrätt och jag ser framförallt två fördelar med att själv äga min lägenhet. Dels så skulle det vara möjligt att hyra ut lägenheten till vem man vill utan att behöva fråga styrelsen om lov. Den andra möjliga fördelen är att man får större påverkan på den egna ekonomin. I en bostadsrättsföreningen fattas beslut och det är inte alltid dessa är gynnsamma. Ett problem idag är att en förening har vissa gemensamma kostnader, och det gör att man känner att det spelar ingen roll om jag sparar med varmvattnet om inte alla gör det. Kostnaderna delas av alla så det blir lätt att ingen bryr sig.
Det enda jag ser som ett problem kan vara hur man löser ansvarsfrågan för gemensamma utrymmen. Å andra sidan behöver det inte vara märkvärdigare än att man utser en styrelse, precis som idag, som har mandat att bestämma över frågor som berör alla. Jag kan ändå tänka mig att det kan bli en del svårigheter. Hur gör man om fasaderna behöver ses över? Det hela blir särskilt komplicerat om fasaderna enbart är dåliga på vissa delar av fastigheten, ska alla lägenhetsägare vara med att betala solidariskt? I bostadsrätter fattar styrelsen beslut om en fasadrenovering och den betalas av alla solidariskt. Det verkar iaallafall helt klart finnas praktiska fördelar med att alla renoveringar bekostas solidariskt. Problematiken har man uppenbart löst i andra delar av världen, så det vore märkligt om man inte kunna hitta lösningar på dessa frågor även i Sverige. Ska bli spännande att se lagförslaget rörande ägarlägenheter. Ägarlägenheter borde rimligtvis påverka den svenska boendepolitiken.
Om ägarlägenheter kommer införas, är det rimligt att tro att även äldre lägenheter på sikt kan bli ägarlägenheter. Personligen tror jag att det kommer bli ännu viktigare att föreningar har god ekonomi om det blir aktuellt med ägarlägenheter. Bostadsrättsföreningensekonomi kommer genom ägarlägenheter att bli ägarens sak i ännu större utsträckning. Man kan säga att ägaren till lägenheten tar över delar av föreningensskulder. Idag kan en ägare till en bostadsrätt göra ränteavdrag, det kan inte föreningen. Det talar för att boendekostnaderna skulle kunna bli lägre. Skattesituationen är dock mycket osäker. En sak är säker, ett allt större ansvar kommer att läggas på den som köper en lägenhet, vilket kommer att gynna fastighetsmäklare och andra aktörer som erbjuder tjänster inom bostadsfrågor.
Frågan är hur ägarlägenheter kommer att påverka hushållens ekonomi?
Vilka blir isåfall vinnarna respektive förlorarna?
Mycket svårt att sia om. Historiskt har de som i någon form äger sitt boende, bostadsrättsinnehavare inräknade, kunnat se en värdeökning på det egna boende. Mycket troligt blir även morgondagens vinnare de som har en bostadsrätt, andra kan hoppas på att det nya förslaget ger ett ökat nybygge av ägarlägenheter vilket leder till ökat utbud och ruljans på bostadsmarknaden.
www.svd.se/nyheter/inrikes/artikel_1184091.svd#articlecomments
Lägenhet 34000 kr/m2
Familjen växer och lägenheten känns allt mindre. En granne har sin lägenhet till försäljning, 140 m2, balkong i söderläge, mitt i centrala Göteborg. Lägenheten är i mycket bra skick och föreningen är stabil med låg avgift. Det vore en enkel flytt endast tre meter. Förhoppningsvis skulle även styrelsen ge sitt godkännande…
Det är bara ett litet problem, lägenheten har ett utgångspris på drygt 4,7 Mkr, vilket ger ett kvadratmeter pris på knappt 34000 kr. De nuvarande ägarna köpte lägenheten 1993. vad kan de ha betalat? Förmodligen mellan 600.000 -900.000 kronor. Det betyder en värdeökning på ungefär 4 Mkr på 15 år eller 270 000 kronor/år utan hänsyn tagen till eventuella renoveringskostnader. Nu vet jag att paret som närmar sig pensionsåldern ska flytta till en nybyggd bostadsrätt och vinsten kommer att gå in i det nya boendet. Sprang på grannen och diskuterade flytten som hastigast, nämnde i förbifarten att ett alternativ kan vara att flytta till en hyresrätt. Det visade sig inte vara aktuellt, “man vet ju inte vilken typ av grannar man får.” I hyresrätter fanns det enligt damen ingen känsla för boendet, folk bryr sig inte. “Vi äger hellre boendet, bättre att ha ett värde i det egna boendet som dessutom barnen på sikt kan överta.”
Frågan är hur man själv hade agerat i deras situation, hade man flyttat till en hyresrätt och skattat för vinsten eller hade man skjutit in pengarna i ett nytt ägande?
Hur man agerar styrs självklart av vad man tror om bostadsmarknaden. På långsikt går priserna alltid upp, men vad händer i det korta perspektivet? Veckans Affärer nämner att priset på bostadsrätter verkar vara på väg upp iallafall om man ska tro bolåneföretaget SBAB:s Mäklarbarometer. Prognoserna varierar och det är ingen som vet säkert. Förutom osäkerheten vart räntan är på väg känns det främst som att det är osäkerheten vart konjunkturen är på väg som spökar.
Om man hade realiserat vinsten och flyttat in i en hyresrätt eller om man hade köpt en bostadsrätt är när allt kommer omkring en trevlig valmöjlighet som är få förunnade. Jag tänker på alla dem som hela livet har bott i en hyresrätt och aldrig kunnat göra en boendekarriär. Tänk på alla dem som betalat sin hyra år efter år fram till penionen. När man nått pensionåldern märker man att inkomsten sjunker men boende kostnaden är konstant. Att sälja boendet och konstatera en god värdeökning finns inte, istället för att ha en pensionsförsäkring iform av ett eget boende är man helt utlämnad åt pensionen ifrån staten och det egna pensionssparandet.
Nu är min grannlägenhet med Göteborgs mått mätt en mycket exklusiv lägenhet och potentiella köpare är inte unga vuxna. Samtidigt frågar man sig hur de yngre ska ha råd att ge sig in på bostadsmarknanden. Gapet ökar inte bara mellan de med hög och låg inkomst utan även mellan de som befinner sig på bostadsmarknaden och de som står utanför.
Jag har haft turen att jag har ägt en bostadsrätt sedan 1997 och jag tillhör själv den lyckliga kategorin som sitter på ett stort värde i det egna boendet. Värt att notera är att det är ett fiktivt värde så länge jag bor kvar. För att värdet ska vara något annat än en ren pappersprodukt måste jag antingen sälja lägenheten och flytta till ett billigare boende alternativt sälja och flytta till en hyresrätt. Att hitta en hyresrätt är som bekant inte det lättaste och att hitta ett billigare boende där jag vill bo är inte heller troligt.
4,7 Mkr kanske inte är så farligt trots allt, man skulle inte behöva fundera på boendet under överskådlig framtid. Dessutom har lägenheten en balkong, ett kungarike för en balkong.
http://va.se/nyheter/2008/04/24/bopriserna-stiger/index.xml
Vilken betydelse har en prisnedgång på fastigheter för hushållens ekonomi?
Vi har sett en markant uppgång på fastigheter under de senaste tio åren. En allt instabilare världsekonomi kombinerat med oroligheter på finansmarknaden har under senare tid bidragit till sjunkande bostadspriser runt om i landet. Bolåneräntan har stigit kraftigt under senare år vilket betyder dyrare boendekostnader. Priset på villor och bostadsrätter i storstadsregionerna ligger inte sällan på över tre respektive två miljoner kronor varför några procentenheters ökning av bolåneräntan har ökat hushållens boendekostnaderna markant. Att räntekostnaderna för boendet ökar leder i förlängningen till att marginalerna i hushållen minskar, men hur påverkar prisnedgången på bostäder hushållens ekonomi?
Så länge man bor kvar i bostadsrätten eller villan och inte har föravsikt att flytta påverkas inte privatekonomin direkt av fluktuationer på bostadsmarknaden.
För dem som säljer sin bostad och får mindre betalt jämfört med tidigare kan man eventuellt trösta sig med att bostaden deman flyttar till även den sannolikt har gått ner i pris.
För de som säljer och flyttar in i en hyresrätt slår prisnedgången direkt.
En annan grupp som kan drabbas extra hårt är de som använt bostaden till att finansiera konsumtion i form av semestrar, båt, bil etc inte minst om man redan nu har en ansträngd ekonomi trots att båda i hushållet arbetar. Den tidigare låga räntan har gjort det billigt att finansiera den egna konsumtionen genom de låga räntor som varit fallet för bostadslån.
Det som främst påverkar hushållens privatekonomi är huruvida man har ett arbete samt hur reallönen utvecklar sig sett till prisökningen i stort. Hushållen bör främst fästa vikt vid den allmänna prisökningen i samhället och ökade levnadskostnader för mat, bensin, el, kläder, boende kostnader etc snarare än att oroa sig för en eventuell prisnedgång på bostäder. Ett varningens finger finns det anledning att höjja för de hushåll som redan idag har en kärv ekonomi trots att båda har ett arbete. Minskas inkomsterna ytterligare kan man tvingas sälja bostaden och att oplanerat tvingas sälja då marknaden är osäker påverkar försäljningspriset negativt. I början av 1990 talet fanns de dem som inte hade råd att sälja bostaden på grund av för stora förluster. I dessa situationer är det avgörande att kunna härda ut eftersom bostadspriserna på sikt alltid går upp men i det korta perspektivet förekommer dippar och om man tvingas tvingas sälja i dessa lägen kan det bli kännbart inte minst för dem som nyligen kommit in på bostadsmarknaden. De har helt enkelt inte kunnat vara med om prisuppgången.
Om vi ser en situation då folk oplanerat tvingas sälja hus och hem kommer detta att få långgående effekter på ekonomin i stort, effekter som är svåa att överblicka. Enklast vore att dra paralleller till 90 talets bostadskris.
För att återgå till frågan vilken betydelse en prisnedgång på fastigheter har för hushållens ekonomin.
A och O är att privatekonomin idag går ihop och att alla i hushållet har ett arbete. För dem med begränsade marginaler som har svårt att få privatekonomin att gå ihop, är det viktigare att fundera över hur ökade levnadskostnader och minskade intäketer, t ex vid sjukdom eller arbetslöshet, påverkar hushållets ekonomi. Klarar hushållet av den egna löpande ekonomin finns det ingen större anledning att oroas över en prisnedgång på fastigheter. Å andra sidan om hushålletsekonomi är ansträngd och situationen förvärras och man tvingas sälja kan följderna bli mycket kännbara.
Reklam
Blogroll
