Köpa fastighet utomlands del 2
Familjen är mycket sugen på att köpa en fastighet utomlands, den svenska kronan är stark, men samtidigt har räntan gått upp. Vi har positiva erfarenheter av fastighetsköp sedan tidigare.
Vi tittar på ett mycket intressant objekt som kostar 150000 Reais, (1 real är ca 4 kr) vilket motsvarar ca 600000 kr. Det är alltid lite lurigt att veta exakt vad det kostar då den brasilianska valutan rör sig en del, tyvärr är den brasilianska Realen väldigt stark och har varit så länge.
Det tillkommer administrativa kostnader i samband med köpet, med för enkelhets skull räknar vi med att kostnaden för köpet slutar på 650 000 kr.
En familj hyr idag huset för 700 RS, vilket motsvarar ca 2800 kr/månad, vilket gör det hela extra intressant.
Budget:
Inköp: 650 000 kr
Kontantinsats: 150000 kr
Lån: 500000 kr
Ränta: 5 %
Hyresintäkt: 2800 kr
Räntekostnad/månad efter ränteavdrag: 1500 kr
Driftskostnader/renovering: 500 kr/mån
Skatt i Brasilien: 700 kr/mån
Summering: Väldigt nära +/- 0 kr. Det finns naturligtvis osäkerhet och det lilla överskottet kan lika gärna vändas till att det kostar pengar varje månad. Så länge huset är uthyrt är det ett nollsummespel, vilket naturligtvis är riskabelt.
Frågan är om man kan få ut mer än 700 reais/månad, en i mitt tycke väldigt låg hyresintäkt? Vi hyr t ex ut vårt andra hus för 1000 Reais, och det huset ligger bara några hundra meter bort och den stora skillnaden i hyra har jag svårt att förstå.
Jag är osäker om husets skick, det hus vi köpte hade en enkel standard och standarden är avsevärt lägre i Brasilien. Fördelen är att hyresgäster inte kan ställa några särskilda krav på fastigheten utan man får helt acceptera den standard fastigheten har. Samtidigt har man alltid kostnader för att åtminstone vårda fastigheten. Den siffra jag räknar med är säkert i underkant. Det viktiga är dock att hyresgästen har svårt att kräva insatser, vilket medför att man kan skjuta på på insatser. Samtidigt inträffar saker, huset behöver målas etc och det gör att kostnaderna i detta räkneexempel kan vara för låga.
Så länge huset är uthyrt går det precis runt. Det är onekligen intressant, men siffrorna visar att det inte är mer än så.
Området är mycket intressant, det ska utredas men spontant upplever jag att det finns potential för att förädla denna fastighet. De som äger fastigheten idag saknar medel för att ta fastigheten till nästa nivå som så ofta fallet är. Det som gör mig osäker är att huset inte verkar ha en riktig väg de sista metrarna till huset, bara en trappa de sista metrarna upp på kullen och det verkar saknas ett eget garage. Utsikten är fantastisk, en bekant som varit spekulant älskade huset men avskräcktes av att just frågan av garage/väg och bedömde att värdet hade varit minst det dubbla om dessa delar var på plats. Det kanske man kan bygga på sikt om nu det är genomförbart och att det finns tomtutrymme som möjliggör dessa insatser.
Huset säljs privat och priset upplever jag vara lågt sett i relation till andra objekt i området, kan det ligga en hund begraven? Brasilianare vill ha det bekvämt och helt klart skrämmer avsaknaden av eget garage och att man måste gå några meter upp för en brant trappa iväg många.
Detta ska utforskas närmare.
Placeringar
Diskretionär förvaltning
Diskretionär förvaltning innebär att du lämnar över ansvaret till någon annan att förvalta dina pengar. Någon annan i det här fallet kan vara en bank eller en fondkommissionär som har tillstånd från Finansinspektionen att bedriva diskretionär förvaltning och finansiell rådgivning. Sådana företag står alltså under Finansinspektionens kontroll. Syftet med förvaltningen är att öka avkastningen jämfört med andra alternativ (sparkonto, allemansfond, indexfonder etc).
Förvaltningen skall ske enligt dina önskemål. Dvs. du måste tillsammans med förvaltaren komma överens om bl.a.:
- Vad är din placeringshorisont? (Behöver du pengarna snart eller är det en långsiktig placering på kanske mer än 3 år?)
- Vilken risk är du beredd att ta?
- Vilken erfarenhet har du själv av placeringar på värdepappersmarknaden?
- Vilken typ av portfölj vill du ha?
Förvaltaren har krav på sig enligt ”Lag om finansiell rådgivning till konsumenter, 2003:862” att gå igenom och skriftligen komma överens med dig om ovanstående punkter. Förvaltaren skall också ha allmän ekonomisk information om dig. Det rör dina övriga tillgodohavanden, skulder, årsinkomst, utgifter, äktenskapsförord osv.
Ett par viktiga kommentarer är på sin plats. Det gäller punkt 3 (Din egen erfarenhet). Här är inte rätta tillfället att påstå att man är mer erfaren än vad man är. Tvärtom, ange din erfarenhet som begränsad. Då ökas förvaltarens ansvar gentemot dig. Nästa kommentar gäller punkt 4 (Vilken typ av portfölj skall du ha?). Alla förvaltare har olika alternativ när det gäller placeringar. Det kan vara fonder (svenska eller utländska), s.k. strukturerade produkter, räntebärande papper, aktier osv. En del sätter ihop olika typer av papper till en portfölj och kallar det en egen placeringsstrategi. Förvaltaren kan i allmänna ordalag beskriva den egna placeringsstrategin och säga att man satsar säkert. T.ex. ca hälften i räntebärande papper, en fjärdedel i traditionell svensk verkstadsindustri (aktier) och resten i valutapapper. Sedan kan verkligheten visa sig vara stundtals helt annorlunda. Här är det viktigt att även det som kallas förvaltarens egen placeringsstrategi definieras noggrant och skriftligt. Annars kommer du inte att kunna påvisa vad det var som ni kom överens om.
Om du är missnöjd med en förvaltare och kanske har lidit ekonomisk skada på grund av att förvaltaren har åsidosatt det ni kom överens om, kan du göra en reklamation till förvaltaren. Om du då får ett avslag kan du i nästa steg vända dig till Allmänna Reklamationsnämnden. Det måste du göra inom 6 månader från det att du har fått ett svar/avslag från förvaltaren. Om du behöver hjälp och råd om hur du skall gå tillväga kan du också vända dig till Konsumenternas Bank-och Finansbyrå
Man kan också göra en anmälan till Finansinspektionen. De kommer inte att driva ditt personliga ärende, men en anmälan leder till att de synar företaget och det kan i sin tur leda till en varning eller i ännu värre fall, att företaget blir av med sitt tillstånd att driva diskretionär förvaltning. Ett råd kan vara att kontrollera om det finns några anmälningar mot det företag som man har tänkt anlita för diskretionär förvaltning.
Skrivet av: Susanne Wicklund
Reklam
Blogroll
