Passivinkomst- Köp och hyr ut fastigheter
En god privatekonomi bygger i mångt och mycket på en hög lön kombinerat av att man håller de löpande utgifterna på en sund nivå. Vi har bara 24 timmar varje dygn, vilket för de allra flesta sätter en övre gräns för vår lön. Hög lön och koll på utgifterna är mycket viktigt, men genom att bygga upp intäkter som är passiva och som inte är beroende av dagligt arbete tryggar man sin ekonomi ännu mera. Jag redogör nedan för hur min familj har byggt upp en inkomst som är passiv, dvs vi får intäkter till hushållskassan trots att vi inte har en motprestation i form av arbete.
Det finns olika former av passiva intäkter. De mest klassiska formerna är intäkter från kapital, t ex ränteintäkter och direktavkastning från aktier. En annan passiv intäktskälla är hyresintäkter från fastigheter och det är denna form av passivinkomst jag nedan ska berätta mera om.
För tre år sedan köpte jag och min sambo ett nedgånget hus i Brasilien i ett mycket populärt område. På tomten finns två fastigheter, ett mindre hus på ca 85 m2 och ett något större hus på ca 110 m2.
Vi betalade 125 000 Reais, vilket 2007 motsvarade ca 500 000 kr. För att köpa huset belånade vi vår lägenhet i Sverige med 400000 kronor. Totalt sedan vi köpte huset sommaren 2007 har vi genomfört betydande renoveringar, motsvarade 150000-200000 kr, vi har dock inte tagit mera lån. Idag bor min sambos syster och hennes dotter i det lilla huset. Det är huvudsakligen i det mindre huset vi har utfört renoveringar. Vi insåg ganska omgående att det vore ett stort slöseri att låta det större huset stå tomt och att vi borde försöka hyra ut huset. För att underlätta uthyrningen gjorde vi mindre uppfräschningar samtidigt som vi betalade för en installation så att man kan avläsa förbrukningen av el och vatten separat för de två husen.
Vi köpte huset sommaren 2007, hösten 2009, ett år och tre månader efter det att vi köpt fastigheten kunde vi äntligen hyra ut det större av de två huse på tomten. Idag har huset varit uthyrt i stort sett sedan hösten 2009. Hyresintäkterna gick till en början oavkortat för upprustning, men sedan en tid håller nu fastigheten ett sådant skick att de inte finns några större renoveringsbehov. Vi får en intäkt på 1000 RS, av detta betalar vi mäklaren 100 RS varje månad. Inte dumt att vara mäklare när man kan tjäna 10 % av hyresintäkten varje månad! Kvar till oss blir det 900 Rs, vilket motsvarar knappt 4000 kr/månad, en siffra som rör sig upp och ner beroende på hur svenska kronan utvecklas.
Vi tog ett lån på 400 000 kr i Sverige, efter amortering är lånet idag 350 000 kr. Räntekostnaden/månad är idag grovt räknat 500 kr efter ränteavdrag. Nu är det naturligtvis förenat med valutarisker men det är ändå uppenbart att de låga räntekostnaderna i Sverige gör att det är en mycket bra investering att äga hus i Brasilien och hyra ut till lokalbefolkningen. Vårt netto om man räknar lågt är ca 3000 kr varje månad.
En god vän till min sambo följde med oss när vi åkte till Brasilien i våras och hon blev mycket intresserad av att att köpa en fastigheter för att sedan hyra ut den efter att hon noterat hur det fungerar för oss. För några veckor sedan åkte hon till sitt hemland i Irak och hon har redan köpt ett hus som hon omgående hyrde ut. Helt klart borde vi arbetat hårdare för att snabbare hyra ut vårt hus, men samtidigt hade vi större behov av att rusta upp huset, det viktiga är dock att det nu är uthyrt på ett kontrakt som varar minst ett år.
Vi har naturligtvis lagt en del pengar på att rusta upp fastigheten och det är inte gratis. Det kommer även att tillkomma kostnader för visst löpande underhåll, men det är begränsat då kraven på fastighetsägare är avsevärt mycket lägre de krav man ställer på fastighetsägare här i Sverige samtidigt ser vi att de upprustningar vi gör syftar till att både vårda och öka värdet på fastigheten. Utöver de rena hyresintäkterna kan vi konstatera att vi har haft en värdeökning på över 100 % på drygt två år. Vi hade tur som hittade rätt objekt till ett bra pris och med ett atraktivt läge vars värde vi har kunnat förädla. Fastigheter kan alltså ge både passiva inkomster som i princip kan vara livet ut och köper man rätt objekt kan man i ett längre perspektiv även dra nytta av betydande värdeökningar.
Ett kraftigt förenklat antagande:
För enkelhetens skull låter jag samtliga av de nedanstående uppgifter vara konstanta. Vare sig räntekostnader eller hyresintäkt förändrar sig över tiden. Det är viktigt att vara medveten om att outhyrda perioder kraftigt påverkar slutresultatet. Vi har valt att hyra ut bostaden under långa perioder, ett år i taket för att minska sårbarheten.
Lån: 350 000 kr (Vi har amorterat 50000 på lånet)
Ränta: 3 % (En låg siffra, bättre att räkna med t ex en räntenivå på t ex 5 %)
Hyresintäkt: 3600 kr
Löpande renovering: 400 kr
Intäkt efter löpande renovering: 3600 - 400= 3200 kr/mån
Räntekostnad: 600 kr/mån efter ränteavdrag.
Netto: 2600 kr/mån
Netto/år: 31200 kr
Edit: Räntan har under 2010/2011 gått upp vilket medför att nettot är ca 5000 kr lägre. De historiskt låga räntekostnaderna har medfört att det har varit enkelt att “räkna hem” investeringar. I takt med det högre ränteläget blir det svårare att få ekvationen att gå ihop, i synnerhet om man har en hög belåning.
Nettointäkten (intäkt minus kostnader) per år är ca 31200 kr. Efter tio blir det 312 000 kr och det är betydande intäkter det faktiskt handlar om. Genom de intäkter vi får in är det möjligt att efter drygt tio år amortera hela vårt lån på bostaden. Det är ingen slump att stora förmögenheter har byggts upp genom fastigheter, vilket mycket tydligt visar sig i detta kraftigt förenklade exempel från verkligheten. Man ska ha i åtanke att detta rör intäkter från ett enda hus. Vi har två hus på tomten, men min sambos syster bor i princip gratis mot att hon betalar fastighetsskatten som är på ca 700 kr/mån, samtidigt som hon hjälper oss att sköta och se om fastigheten. Tänk om man hade haft inte en fastighet utan flera, då hade man verkligen kunnat leva av den passiva inkomsten och låtit pengarna arbeta för en. Money never sleeps, det är inte dumt att låta kapitalet arbeta…..
Nu finns det säkert de som anser att värdeökningen på bostäder kan generera mycket högre avkastning än vad som ges via enbart hyresintäkter. Det stämmer säkert. Vi köpte dock inte vårt enda hus i Brasilien i spekulationssyfte, det är köpt i syfte att behållas under överskådlig framtid. Vi har snarare konstaterat att vi genom att hyra ut det täcker våra kostnader med råge.
Vår lärdom av detta har dock fått oss att fundera runt möjligheten av att genera dels passiva intäkter via köp och uthyrning samt köp av fastigheter i ren spekulation. Vi har bl a funderat på att köpa tomter, men det lutar nog mera åt att vi en dag kanske köper ytterligare ett hus. Man ska inte underskatta arbetet med att bygga ett hus på avstånd och inte heller att äga för den delen. Om man köper ett färdigt hus är det möjligt att hyra ut det så att husköpet finansierar sig självt. Fördelen med attraktiva hus är att de är lätta att hyra ut och det finns stora förutsättningar för att få en positiv cashflow, trots hög belåning mycket tack vare de extremt låga räntorna i Sverige som vi har haft under 2009/2010.
Framförallt för några år sedan var det mycket skriverier om fastighetsköp i nordöstra brasilien inte minst runt Natal. Dessa projekt riktar sig huvudsakligen till utlänningar och min uppfattning är att de känns lite väl högt prissatta. Jag tycker man ska vara försiktig när man investerar i såkallade turistprojekt. Människor måste alltid ha någonstans att bo men det är en mera konstlad situation som råder för de inte sällan överprisade turistobjekten där luften lätt kan gå ur marknaden. Dessa objekt har högre risker då sannolikheten är större för att man betalar ett pris som ligger över den gängse prisbilden på marknaden då de riktar sig till större plånböcker hos europeer och amerikaner som tror att det är prisvärt, när de i själva verket får mer för pengarna utanför områdena byggda för turister. Jag förespråkar därför bostadsköp i och runt storstäder där det finns en naturlig efterfrågan driven av lokalbefolkningen och deras behov.
Den region av Brasilien där vi har köpt vårt hus är en mycket populärt region av landet vid kusten utanför Sao Paulo dit allt fler vill bo, starkt pådrivet av det faktum att befolkningen i Brasilien får det allt bättre. Till kusten utanför Sao Paulos kust söker sig välmående storstadsbor som för kortare eller längre perioder vill uppleva natur och hav och komma undan stressen. Jag tror stenhårt på denna kuststräcka, det finns både kust, skog och det ligger enbart ca 20 mil från Sao Paulo, en stad med mer människor än vad man kan hålla ordning på. Det gör att det både är relativt enkelt att hyra ut sin bostad, man kan därför ta ut en bra hyra och förutsättningar finns för en god värdeökning över tid då många vill bo i området.
Sammanfattning: För den som har möjlighet och en koppling inte minst till utvecklingsländer finns det stora möjligheter att få passiva inkomster genom att äga och hyra fastigheter.
Jag vill klargöra att fastighetsinvesteringar alltid kräver att man sätter sig in i både landets ekonomiska situation, den egna ekonomin och inte minst landets juridiska regler. Den ovanstående redogörelsen skrapar enbart på ytan.
Veckans spartips
Det finns pengar att spara för den som handlar bättre mat. En genomsnittlig familj kan spara mellan 1500-9000 kr/år på att lägga om matvanorna. Enligt Folkhälsoinstitutet lägger vi ca 35-40 procent av matpengarna på alkohol, chips, godis och kakor.
För alla som gör en hushållsbudget kommer det inte som en överraskning att många små utgifter snabbt växer till en ansenlig summa. Genom att minska sina inköp av dessa både dyra och onyttiga varor får man inte bara en bättre privatekonomi man gör även en insats för hälsan.
Folkhälsoinstitutet anser att vi bör öka konsumtionen av frukt och grönt, spannmål samt baljväxter (ärtor, bönor och linser), det går att byta ut köttet mot bönor och linser som är en bra proteinkälla.
Jag känner själv delvis igen mig i att det är väldigt lätt att man kommer hem med t ex ckokladkakor och andra onyttigheter. Det är naturligtvis helt ok, problemet är bara att det händer lite väl ofta.
Veckans spartips
Denna vecka kommer två bra spartips.
Pengar i plånboken eller på bankkortet bränner som det heter och de är lätta att sätta sprätt på.
Ett bra sätt att spara pengar varje månad utan att du behöver tänka på det är att bestämma en summa som du vill spara varje månad, säg 500-1000 kr/månad. Starta ett sparkonto med bra ränta och se till så att pengar varje månad automatiskt dras från ditt lönekonto och sätts in på sparkontot.
Det andra tipset är inte så mycket ett spartips, det handlar snarare om att inte konsumera saker bara för att t ex grannen gör det. Jämför dig inte med andra, ens värde har inget med vad och hur man konsumerar. (såklart). Tyvärr är det många som handlar prylar, resor och allt möjligt bara för att familjen och barnen ska kunna göra samma saker som andra gör.
Alla familjer har sina prioriteringar på vad man vill ha/behöver. När man jämför sig själv med andra glömmer man bort hur andra familjer har gjort sina prioriteringar. Risken blir att man stressas av att den personen har åkt till Thaliand, den har en ny plasma tv, den har en ny bil, den har ett nytt kök etc.
Det är lätt att glömma dessa tillsynes självklara saker, inte minst om man definierar sig själv utifrån vad man konsumerar. Själv hade jag bara blivit stressad av att leva detta liv, man blir som ett kontrollstyrt bi och låter andra styra ens liv och vad som är bäst för mig.
Det enda spartips du behöver (nästan)
Det bästa sättet för att bygga upp en god privatekonomi är som bekant att ha större inkomster än utgifter.
Mitt sätt att hålla nere utgifterna och på det viset spara pengar har iprincip handlat om följande enkla inställning till konsumtion:
Innan jag köper något funderar jag alltid över om det är något jag verkligen behöver, det spelar liksom ingen roll om jag hittar prylen till bästa tänkbra pris om det är en produkt som jag inte har användning för!
Ju dyrare produkten är som jag funderar på att köpa, desto viktigare är det att fundera över om det är något jag verkligen behöver. För att inte förivra sig kan det vara bra att ha en tid för fundering, säg att man funderar minst lika mångar dagar som produkten kostar/600 kr. Det betyder att jag funderar minst 3 dagar om dvd spelaren jag behöver kostar 2000 kr.Nu behöver man självklart inte följa detta slaviskt, hela syftet med denna rumregel är ju att man inte ska göra några förhastade beslut som man ångrar. Jumindre pengar man har att röra sig med desto viktigare är det att hålla i pengarna. När jag var en fattig student kanske jag satte summan till 300 kr. Sedan är det ju så att “nivån” behöver anpassas utifrån vilken typ av vara eller tjänst man köper, risken är annars stor att man svälter ihjäl : )
.När man verkligen konstaterat att man behöver t ex en dvd spelare handlar det om att ringa in en dvd spelare som motsvarar mitt behov . Det finns dvdspelare som kostar från nästan inget till väldigt mycket. Själv köpte jag en dvd spelare för ca 16 000 kronor, det kasnke man inte ska nämna när det gäller bra spartips, men även solen har som bekant fläckar och när det begav sig var jag mycket nöjd med mitt köp och det är trots allt det som räknas. : )
När man väl har bestämt mig för att man vill ha en dvdspelare och vilken prestanda man vill ha, först då är det läge att hitta bästa tänkbara pris.
Detta för mig in på ett annat av mina bästa spartips, planera dina inköp. Om du ska på kalas, inköp av julklappar, eller vad det nu är du har behov av, fundera över vad du ska köpa i godtid. Tyvärr hamnar jag ofta i tidsbrist vilket leder till att samma vara blir mycket dyrare eftersom jag behöver den just nu. Har du framförhållning kan du se till att få produkten till ett bra pris. Nu senast skulle jag köpa en digitalkamera som present, jag var tyvärr ute så sent att jag tvingades köpa digitalkameran säkert 15 % dyrare än nödvändigt, helt i onödan.
8 tips för att spara pengar och hälsa
Här följer tips som inte bara hjälper dig att spara pengar, du kommer dessutom att må bättre på köpet. Tyvärr lever jag själv inte alltid som jag lär, jag har iallafall bestämt mig för att återuppta min träning. I samband med att jag blev pappa har jag knappt rört på mig.
1. Sluta röka och snusa samt ät godis, chips, bullar etc med måtta
Det är lättare sagt än gjort, men om man ska vara riktigt ärlig är det varken snyggt eller särskilt sunt med bilringar runt magen. Rökare ser heller inte särskild sunda ut, de har iallafall ett problem mindre, de behöver inte bry sig om pensionsparandet..
2. Sola med måtta och undvik solarier
För dem som inte vill se ut som ett russin på äldre är det klokt att sluta pressa i solen för att inte tala om följderna med att springa till ett solaria stup i kvarten. Risken för att få hudcancer känner alla till eller hur?
3. Säg upp alla onödiga tv abonnemang
Umgås med vänner och familj istället. Det är lätt hänt att man bara lever ett försoffat liv framför TVn. Det är skrämmande att genomsnittssvensken tittar några timmar om dagen på tv. Läste dessutom att vi i snitt tillbringar ca 18 timmar/vecka med att surfa på internet. Sjukt, stäng av datorn och gör något vettigt istället.
4. Hoppa över läsk och drick kranvatten
Drick vatten, det är nyttigt och minskar samtiigt hungerkänslan. Undvik ock buteljerat vatten, kranvatten är lika bra. Du sparar dessutom pengar.
5. Undvik snabb mat
Visst är det gott ibland, men det är bara bukfylla, utan tillräcklig näring. Det är helt enkelt inte bra mat. Det är dessutom dyrt att göra regelbundna besök hos t ex MC donalds. Personligen tycker jag inte det är gott, man mår bara dåligt efteråt. Pengar är en sak, frågan är hur nyttigt det är för kroppen? Se filmen Super Size Me, så har du svaret.
6. Ät långsamt
Själv har jag en tendens att slänga i mig maten. Reslutatet blir att man äter för mycket. Funderar på att börja äta med pinnar, då tvingas man äta långsammare. Varför alltid stressa i sig maten!
7. Varva ner
Har du tid över, gör något annat än att ränna runt i affärer. Man måste inte alltid sysselsätta sig med värdlens alla aktiviter. Ta det lugnt, varva ner, en lägre stressnivå gör att man mår bättre. Själv har jag alltid haft problem med att leva i nuet. På väg till bion funderar jag inte sällan over vad jag ska göra när filmen är slut. Nej, lev här och nu och fundera inte ständigt över vad som kommer sedan.
8. Börja träna
Jag har slutat att träna, inte konstigt att jag känner mig som en soffpotatis. Trött och hängig. Nej, det är verkligen så att rör man på sig mår man bättre, man känner sig inte lika stressad och man blir klarare i huvudet. Dessutom är det en billig livförsäkring.
Bild: När jag sökte efter bilder på ordet lycka var det väldigt mycket träffar på hundar. Fastnade för denna lilla krabat.
Men hallå, är det så illa?
Säg inte att det är dags igen för dåliga tider! Tidningarna verkar frossa i olycka, ju mer desto bättre. Om räntorna går upp, alla blir av med jobben, bostäderna rasar i pris, aktierna likaså, då är lyckan total för kvällstidningarna. Media matar oss varje dag med börsindex. Till och med min gamla faster är helt införstådd med Nasdaq.
Men hallå, är det så illa?
Det som definitivt kommer att påverka oss på kort sikt är höga räntor (om de inte redan har det) och hårdare villkor när det gäller att få lån. Höga räntor slår direkt mot plånboken och det är lika bra att vara beredd på det och planera för att kompensera för det på andra saker.
Att göra en hushållsbudget är ingen nyhet. Men det kan inte nog betonas vikten av det. För en genomsnittlig familj är det följande löpande kostnader (alltså inte medräknat någon lyxig semester eller liknande) som är de högsta:
- Bostaden
- Bilen
- Maten
Bostadskostnaden är det svårt att göra något åt på kort sikt, annat än att hela tiden vara observant på vad olika banker erbjuder för räntor och villkor. Det är lätt att somna in och fortsätta i samma hjulspår med samma villkor och bank.
Bilen kan det också vara svårt att göra något åt på kort sikt. De flesta som har bil behöver den ju. Jag själv har valt att inte ha bil, men istället hyra bil när jag behöver det. Men det är få förunnat att kunna ha det så.
Maten däremot kan man direkt göra något åt. Själv hade jag en månadskostnad på ca 4200 kr för mat (1 vuxen och två barn varav en tonåring). Genom att planera inköpen lite bättre kunde jag spara ca 10 %. Genom att handla billigare (på i mitt fall Willys och Lidl) kunde jag sänka kostnaden ytterligare med ca 15 %. Min månadskostnad nu för mat ligger på ca 3200 kr. D.v.s. jag sparar en tusenlapp i månaden utan några större uppoffringar. Det motsvarar ca 1,2 % räntehöjning om man har 1 miljon i lån (utan skatteeffekt).
En ytterligare vinst med att planera matinköpen bättre var att jag inte handlade lika ofta, vilket i sig också är en besparing av tid och pengar.
Skrivet av: Susanne Wicklund
Dyrare mat hot mot hushållsekonomin
Matpriserna ökar, det gör att inte minst barnfamiljer får omprioritera annan konsumtion till förmån för matinköp enligt skop.De ökande matpriserna slår hårt mot hushållensekonomi. Men det finns hopp, matpriserna skiljer sig väldigt mycket beroende på i vilken kedja och butik man handlar.
Hemköp, den affär där jag alltid har handlat har blir allt dyrare och i samband med att jag upptäckte Netto har en allt större andel av matinköpen gjorts där. Grovt räknat är priserna i regel minst 20 % lägre i denna affär. Det betyder flera tusen kronor lägre matkostnader varje år för mitt hushåll.
Min mamma berättade att hon besökte Lidl för första gången denna vecka, hon blev positivt överraskad av att det var så mycket billigare jämfört med ICA där hon alltid har handlat.
Slutsatsen är att vara mindre trogen de stora drakarna på matmarknaden, besök uppstickarna, det kan vara mycket lönsamt.
Läs även andra bloggares åsikter om mat, dyrare mat, matkostnader, minska matkostnaderna
3 råd för att rädda din privatekonomi
Håller du på att tappa kontrollen över dina inkomster och utgifter?
Undvik att handla på avbetalning, försök alltid att köpa kontant med sparade pengar
Räntan är din extra kostnad för att du köper nu, vänta hellre med inköpet och betala kontant!
Har du inte råd med att köpa en ny dator? Om det inte är absolut anödvändigt skjut på inköpet några månader tills du sparat ihop pengar för att köpa den kontant.
Riv dina kreditkort
Ett bra knep som gör att du måste ha sparat ihop för dina inköp innan du handlar. Även om du inte kan göra inköptet idag, slipper du betala ondöiga räntekostnader vilket gör inköpet avsevärt billigare.
500 kronorsregeln
Vänta med ett inköp lika många dagar som inköpspriset/500 avrundat uppåt. Exempel: En DVD spelare kostar 900 kr, fundera två dagar (900/500) på om du verkligen ska köpa denna DVD. Efter två dagar har du hunnit fundera igenom ditt behov och om du verkligen har råd. Använder man denna regel undviker man att köpa saker man kanske inte behöver. Det är lätt att anpassa gränsen efter person och vad det är för typ av inköp.
Spartips
Bilen är efter boendet den dyraste posten för de flesta hushåll. Att köra bil kostar betyligt mer än bara bensinpriset, gör plånboken och miljön en tjänst minska på bilåkandet när det är möjligt. Kanske kan du ta cykeln, åka kollektivt eller samåka.
Reklam
Blogroll
