Deklarera villa och bostadsrätt
Om du sålt din bostadsrätt under 2007 ska försäljningen redovisas på blankett K6 i deklarationen 2008. Du anses ha sålt din bostadsrätt det år då köpekontraktet skrevs på.
Privatbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt
En försäljning av en bostadsrätt som utgör en andel i ett s.k. oäkta bostadsföretag jämställs vid försäljning med en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. En bostadsrätt anses till exempel vara andel i ett oäkta bostadsföretag då föreningen är nybildad under året.
Vinsten/förlusten ska du deklarera på blankett K12, sidan 2 avsnitt E “Beräkning av vinst/förlust “. Tänk då på att 100 % av vinsten är skattepliktig!
De allra flesta bostadsrätter som säljs är privatbostadsrätter (tidigare kallades dessa äkta bostadsrätter). Dessa försäljningar redovisas på blankett K6 enligt reglerna nedan. Vissa bostadsrätter, exempelvis i fall där föreningen är nybildad under året, är istället s.k. oäkta bostadsrätter (andel i oäkta bostadsföretag). Särskilda regler gäller för dessa bostadsrätter.
Beräkning av vinst eller förlust
Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:
Försäljningspris
- Utgifter för försäljningen
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst/Förlust
Försäljningspris (köpeskilling)
Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Till försäljningspris ska läggas ev. ersättning för lägenhetsutrustning som du eller tidigare ägare installerat. Med lägenhetsutrustning menas fast inredning som säljaren installerat för stadigvarande bruk t.ex. kyl, frys, badkar, markis m.m. Detta förekommer oftast vid köp av nya bostadsrätter. Vanligast är att kostnader för lägenhetsutrustning redan ingår i försäljningspriset och kostnaden ska då inte läggas till.
Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en annan bostadsrätt eller villa) som köpeskilling. I de fall bostadsrätten inte går att sälja och du lämnar tillbaka/ avsäger dig din bostadsrätt till bostadsrättsföreningen utan betalning eller annan kompensation anses bostadsrätten såld för 0 kronor. Vid bedömning om bostadsrätten har köpts, sålts eller givits bort i gåva jämförs priset med bostadsrättens marknadsvärde.
Utgifter för försäljningen, avdragsgilla försäljningskostnader
Som avdragsgilla försäljningskostnader räknas mäklararvode och annan försäljningsprovision som advokatkostnader, utgift för värdering av bostaden och andra kostnader som du haft för försäljningen. Vissa utgifter för homestaging kan räknas till försäljningskostnaderna.
Homestaging/homestyling
Homestyling innebär att en bostad iordningställs inför en visning/försäljning.
Vid beräkning av vinst/förlust i samband med försäljning av småhus och bostadsrätt får avdrag göras för utgifter för försäljningen. Avdragsrätten för homestaging är beroende av vilka tjänster som inredningsföretaget tillhandahållit. Utgifter för att möblera och inreda en privatbostad är normalt en privat levnadskostnad. Om utgiften avser tillfälliga åtgärder och förändringar av bostaden inför en visning får det vanligtvis anses vara en utgift för avyttringen. Viktigt att tänka på är att utgiften inte har något direkt samband med det egna boendet.
Utgifter för homestaging inför en visning får normalt anses vara en avdragsgill försäljningsutgift vid vinstberäkningen till den del utgifterna avser:
- konsultation och fotografering
- ommöbleringlån/hyra av möbler, mattor, konst, gardiner etc. under visningen
- tillfällig magasinering av möbler och annat bohag under visningen
Avdrag kan däremot inte medges för den delen av utgifterna som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel eller för lösöre som behålls av säljaren såsom möbler, växter och andra prydnads- och inredningsföremål. Gränsdragningen mellan Homestaging och flyttstädning kan i praktiken vara hårfin. Avdrag för homestaging kan medges ska enbart ha uppkommit p.g.a. visningen och inte som ett förberedande led i flyttning till en annan bostad. Som ett led i flyttningen räknas nerplockning, packning, transport och magasinering av möbler och annat bohag som efter visningen inte återförs till bostaden. Detsamma gäller vid tömning av bostad och förrådsutrymmen på möbler, prydnadsföremål, kläder och andra tillhörigheter som inte ska behållas.
En förutsättning för avdrag är dessutom att den skattskyldige kan visa i vilken omfattning den totala utgiften för homestaging avser sådana åtgärder som kan vara avdragsgilla enligt vad som angivits ovan. Detta kan lämpligen ske genom en tydlig fakturaspecifikation av inredningsföretaget över utförda tjänster, utlägg m.m.
Inre reparationsfond
Inre reparationsfond är en fond som bostadsrättsföreningen upprättat ur vilken du kan erhålla pengar för att reparera din bostadsrätt. Bostadsrättens andel i fonden vid försäljnings- eller anskaffningstillfället ska inte räknas med i försäljningspriset eller inköpskostnaden. Information om bostadsrättens andel i fonden hittar du i ruta 635 och 644 på kontrolluppgiften (KU 55) som du fått från bostadsrättsföreningen.
Inköpspris
Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostadsrätten med tillägg för avgift till privatbostadsföretaget i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter), inköpsprovision och liknande.
Om du förvärvat bostadsrätten genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Tillägg får sedan göras för eventuella förbättringsutgifter.
Om du har anskaffat bostadsrätten före 1974 finns möjlighet att beräkna bostadsrättens inköpspris schablonmässigt. Inköpspriset kan då beräknas till 150 % av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Om du använder detta värde som inköpspris så kan du inte göra avdrag för några förbättringskostnader före denna tidpunkt.
Om du behöver uppgift om bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 ska du kontakta bostadsrättsföreningen. Till inköpspris ska läggas ev. ersättning för lägenhetsutrustning som du eller tidigare ägare installerat. Med lägenhetsutrustning menas fast inredning som säljaren installerat för stadigvarande bruk t.ex. kyl, frys, badkar, markis m.m. Detta förekommer oftast vid köp av nya bostadsrätter. Vanligast är att kostnader för lägenhetsutrustning redan ingår i inköpspriset och de ska då inte läggas till.
Förbättringsutgifter
Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för:
• ny-, till- eller ombyggnad
• förbättrande reparation och underhåll
Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp. Ett exempel. Antag att du vill byta ut din ytterdörr mot en säkerhetsdörr. Du skall inte tro att du får dra av hela kostnaden. Nej, du får dra av mellanskillnaden mellan en ny dörr motsvarande den du har och vad en säkerhetsdörr kostar. Detta är ett exempel på en vanlig missuppfattning, det är enbart den del av kostnaden som höjjer standarden som får tas med i beräkningarna. I praktiken borde det vara en omöjlig uppgift för Skatteverket att göra dessa bedömningar.
Du får enbart göra avdrag för utgifter du själv bekostat. Arbeten som betalts av föreningen är inte avdragsgilla för dig.
Förbättringsutgifter som är avdragsgilla vid försäljning av småhus
Samma regler gäller i tillämpliga delar även för bostadsrätter.
Kapitaltillskott
Kapitaltillskott som du lämnar till bostadsrättsföreningen under din innehavstid är avdragsgilla om tillskotten varit till för att amortera föreningens lån eller för att finansiera förbättringsarbeten på fastigheten.
Återföring av uppskovsbelopp
Om du har fått uppskov med vinsten från en tidigare försäljning ska du återföra den. Det belopp som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.
Räkna ut skatten
Vinster och förluster hör för fysiska personer och dödsbon till inkomstslaget kapital. Vinsten/förlusten för försäljningen räknas samman med dina andra kapitalinkomster/utgifter i inkomstslaget kapital.
Vid överskott av kapital betalar du statlig inkomstskatt på detta belopp med 30 %. Vid underskott av kapital får du avdrag i form av en skattereduktion vid skatteuträkningen. Skattereduktionen är 30 % av underskottet till och med 100 000 kr. Om underskottet är större får du skattereduktion med 21% på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.
Skatteuträkningsbroschyren, SKV 425
Vinst
Om du får en vinst på en försäljning som skett under 2007 beskattas 2/3 av vinsten med 30% (vilket motsvarar 20% skatt på hela vinsten). I vissa fall kan beskattningen skjutas upp genom uppskov.
Exempel: Vinsten är 100 000 kr. Skatten blir 20 000 kr (100 000 x 20%).
Förlust
Om du får en förlust får du skattereduktion med 30% av halva förlusten.
Exempel: Förlusten är 50 000 kr. Skattereduktionen blir 7 500 kr (50 000 x 50% x 30%).
Comments
Dina synpunkter betyder allt
Reklam
Blogroll
