Vi tittar på ett mycket intressant objekt som kostar 150000 Reais, (1 real är ca 4 kr) vilket motsvarar ca 600000 kr. Det är alltid lite lurigt att veta exakt vad det kostar då den brasilianska valutan rör sig en del, tyvärr är den brasilianska Realen väldigt stark och har varit så länge.

Det tillkommer administrativa kostnader i samband med köpet, med för enkelhets skull räknar vi med att kostnaden för köpet slutar på 650 000 kr.
En familj hyr idag huset för 700 RS, vilket motsvarar ca 2800 kr/månad, vilket gör det hela extra intressant.

Budget:

Inköp: 650 000 kr
Kontantinsats: 150000 kr
Lån: 500000 kr
Ränta: 5 %

Hyresintäkt: 2800 kr
Räntekostnad/månad efter ränteavdrag: 1500 kr
Driftskostnader/renovering: 500 kr/mån
Skatt i Brasilien: 700 kr/mån

Summering: Väldigt nära +/- 0 kr. Det finns naturligtvis osäkerhet och det lilla överskottet kan lika gärna vändas till att det kostar pengar varje månad. Så länge huset är uthyrt är det ett nollsummespel, vilket naturligtvis är riskabelt.

Frågan är om man kan få ut mer än 700 reais/månad, en i mitt tycke väldigt låg hyresintäkt? Vi hyr t ex ut vårt andra hus för 1000 Reais, och det huset ligger bara några hundra meter bort och den stora skillnaden i hyra har jag svårt att förstå.

Jag är osäker om husets skick, det hus vi köpte hade en enkel standard och standarden är avsevärt lägre i Brasilien. Fördelen är att hyresgäster inte kan ställa några särskilda krav på fastigheten utan man får helt acceptera den standard fastigheten har. Samtidigt har man alltid kostnader för att åtminstone vårda fastigheten. Den siffra jag räknar med är säkert i underkant. Det viktiga är dock att hyresgästen har svårt att kräva insatser, vilket medför att man kan skjuta på på insatser. Samtidigt inträffar saker, huset behöver målas etc och det gör att kostnaderna i detta räkneexempel kan vara för låga.

Så länge huset är uthyrt går det precis runt. Det är onekligen intressant, men siffrorna visar att det inte är mer än så.

Området är mycket intressant, det ska utredas men spontant upplever jag att det finns potential för att förädla denna fastighet. De som äger fastigheten idag saknar medel för att ta fastigheten till nästa nivå som så ofta fallet är. Det som gör mig osäker är att huset inte verkar ha en riktig väg de sista metrarna till huset, bara en trappa de sista metrarna upp på kullen och det verkar saknas ett eget garage. Utsikten är fantastisk, en bekant som varit spekulant älskade huset men avskräcktes av att just frågan av garage/väg och bedömde att värdet hade varit minst det dubbla om dessa delar var på plats. Det kanske man kan bygga på sikt om nu det är genomförbart och att det finns tomtutrymme som möjliggör dessa insatser.

Huset säljs privat och priset upplever jag vara lågt sett i relation till andra objekt i området, kan det ligga en hund begraven? Brasilianare vill ha det bekvämt och helt klart skrämmer avsaknaden av eget garage och att man måste gå några meter upp för en brant trappa iväg många.

Detta ska utforskas närmare.

Det är illa att behöva betala kanske 400 kronor bara för att man har missat en faktura på 100 kronor, värst av allt är dock att man på grund av betalningsanmärkningen kommer få mycket svårare att låna pengar av banken, oavsett om det är bostadslån eller ett privatlån. Det blir även mycket svårare att få ett hyreskontrakt eller att skaffa något så självklart som att teckna ett mobilabonnemang.

Slutsatsen är enkel, betala alla dina skulder i tid, livet blir så mycket enklare.

Det finns olika former av passiva intäkter. De mest klassiska formerna är intäkter från kapital, t ex ränteintäkter och direktavkastning från aktier. En annan passiv intäktskälla är hyresintäkter från fastigheter och det är denna form av passivinkomst jag nedan ska berätta mera om.

För tre år sedan köpte jag och min sambo ett nedgånget hus i Brasilien i ett mycket populärt område. På tomten finns två fastigheter, ett mindre hus på ca 85 m2 och ett något större hus på ca 110 m2.

Vi betalade 125 000 Reais, vilket 2007 motsvarade ca 500 000 kr. För att köpa huset belånade vi vår lägenhet i Sverige med 400000 kronor. Totalt sedan vi köpte huset sommaren 2007 har vi genomfört betydande renoveringar, motsvarade 150000-200000 kr, vi har dock inte tagit mera lån. Idag bor min sambos syster och hennes dotter i det lilla huset. Det är huvudsakligen i det mindre huset vi har utfört renoveringar. Vi insåg ganska omgående att det vore ett stort slöseri att låta det större huset stå tomt och att vi borde försöka hyra ut huset. För att underlätta uthyrningen gjorde vi mindre uppfräschningar samtidigt som vi betalade för en installation så att man kan avläsa förbrukningen av el och vatten separat för de två husen.

Vi köpte huset sommaren 2007, hösten 2009, ett år och tre månader efter det att vi köpt fastigheten kunde vi äntligen hyra ut det större av de två huse på tomten. Idag har huset varit uthyrt i stort sett sedan hösten 2009. Hyresintäkterna gick till en början oavkortat för upprustning, men sedan en tid håller nu fastigheten ett sådant skick att de inte finns några större renoveringsbehov. Vi får en intäkt på 1000 RS, av detta betalar vi mäklaren 100 RS varje månad. Inte dumt att vara mäklare när man kan tjäna 10 % av hyresintäkten varje månad! Kvar till oss blir det 900 Rs, vilket motsvarar knappt 4000 kr/månad, en siffra som rör sig upp och ner beroende på hur svenska kronan utvecklas.

Vi tog ett lån på 400 000 kr i Sverige, efter amortering är lånet idag 350 000 kr. Räntekostnaden/månad är idag grovt räknat 500 kr efter ränteavdrag. Nu är det naturligtvis förenat med valutarisker men det är ändå uppenbart att de låga räntekostnaderna i Sverige gör att det är en mycket bra investering att äga hus i Brasilien och hyra ut till lokalbefolkningen. Vårt netto om man räknar lågt är ca 3000 kr varje månad.

En god vän till min sambo följde med oss när vi åkte till Brasilien i våras och hon blev mycket intresserad av att att köpa en fastigheter för att sedan hyra ut den efter att hon noterat hur det fungerar för oss. För några veckor sedan åkte hon till sitt hemland i Irak och hon har redan köpt ett hus som hon omgående hyrde ut. Helt klart borde vi arbetat hårdare för att snabbare hyra ut vårt hus, men samtidigt hade vi större behov av att rusta upp huset, det viktiga är dock att det nu är uthyrt på ett kontrakt som varar minst ett år.

Vi har naturligtvis lagt en del pengar på att rusta upp fastigheten och det är inte gratis. Det kommer även att tillkomma kostnader för visst löpande underhåll, men det är begränsat då kraven på fastighetsägare är avsevärt mycket lägre de krav man ställer på fastighetsägare här i Sverige samtidigt ser vi att de upprustningar vi gör syftar till att både vårda och öka värdet på fastigheten. Utöver de rena hyresintäkterna kan vi konstatera att vi har haft en värdeökning på över 100 % på drygt två år. Vi hade tur som hittade rätt objekt till ett bra pris och med ett atraktivt läge vars värde vi har kunnat förädla. Fastigheter kan alltså ge både passiva inkomster som i princip kan vara livet ut och köper man rätt objekt kan man i ett längre perspektiv även dra nytta av betydande värdeökningar.

Ett kraftigt förenklat antagande:

För enkelhetens skull låter jag samtliga av de nedanstående uppgifter vara konstanta. Vare sig räntekostnader eller hyresintäkt förändrar sig över tiden. Det är viktigt att vara medveten om att outhyrda perioder kraftigt påverkar slutresultatet. Vi har valt att hyra ut bostaden under långa perioder, ett år i taket för att minska sårbarheten.
Lån: 350 000 kr (Vi har amorterat 50000 på lånet)
Ränta: 3 % (En låg siffra, bättre att räkna med t ex en räntenivå på t ex 5 %)
Hyresintäkt: 3600 kr
Löpande renovering: 400 kr
Intäkt efter löpande renovering: 3600 - 400= 3200 kr/mån
Räntekostnad: 600 kr/mån efter ränteavdrag.
Netto: 2600 kr/mån
Netto/år: 31200 kr

Edit: Räntan har under 2010/2011 gått upp vilket medför att nettot är ca 5000 kr lägre. De historiskt låga räntekostnaderna har medfört att det har varit enkelt att “räkna hem” investeringar. I takt med det högre ränteläget blir det svårare att få ekvationen att gå ihop, i synnerhet om man har en hög belåning.

Nettointäkten (intäkt minus kostnader) per år är ca 31200 kr. Efter tio blir det 312 000 kr och det är betydande intäkter det faktiskt handlar om. Genom de intäkter vi får in är det möjligt att efter drygt tio år amortera hela vårt lån på bostaden. Det är ingen slump att stora förmögenheter har byggts upp genom fastigheter, vilket mycket tydligt visar sig i detta kraftigt förenklade exempel från verkligheten. Man ska ha i åtanke att detta rör intäkter från ett enda hus. Vi har två hus på tomten, men min sambos syster bor i princip gratis mot att hon betalar fastighetsskatten som är på ca 700 kr/mån, samtidigt som hon hjälper oss att sköta och se om fastigheten. Tänk om man hade haft inte en fastighet utan flera, då hade man verkligen kunnat leva av den passiva inkomsten och låtit pengarna arbeta för en. Money never sleeps, det är inte dumt att låta kapitalet arbeta…..

Nu finns det säkert de som anser att värdeökningen på bostäder kan generera mycket högre avkastning än vad som ges via enbart hyresintäkter. Det stämmer säkert. Vi köpte dock inte vårt enda hus i Brasilien i spekulationssyfte, det är köpt i syfte att behållas under överskådlig framtid. Vi har snarare konstaterat att vi genom att hyra ut det täcker våra kostnader med råge.

Vår lärdom av detta har dock fått oss att fundera runt möjligheten av att genera dels passiva intäkter via köp och uthyrning samt köp av fastigheter i ren spekulation. Vi har bl a funderat på att köpa tomter, men det lutar nog mera åt att vi en dag kanske köper ytterligare ett hus. Man ska inte underskatta arbetet med att bygga ett hus på avstånd och inte heller att äga för den delen. Om man köper ett färdigt hus är det möjligt att hyra ut det så att husköpet finansierar sig självt. Fördelen med attraktiva hus är att de är lätta att hyra ut och det finns stora förutsättningar för att få en positiv cashflow, trots hög belåning mycket tack vare de extremt låga räntorna i Sverige som vi har haft under 2009/2010.

Framförallt för några år sedan var det mycket skriverier om fastighetsköp i nordöstra brasilien inte minst runt Natal. Dessa projekt riktar sig huvudsakligen till utlänningar och min uppfattning är att de känns lite väl högt prissatta. Jag tycker man ska vara försiktig när man investerar i såkallade turistprojekt. Människor måste alltid ha någonstans att bo men det är en mera konstlad situation som råder för de inte sällan överprisade turistobjekten där luften lätt kan gå ur marknaden. Dessa objekt har högre risker då sannolikheten är större för att man betalar ett pris som ligger över den gängse prisbilden på marknaden då de riktar sig till större plånböcker hos europeer och amerikaner som tror att det är prisvärt, när de i själva verket får mer för pengarna utanför områdena byggda för turister. Jag förespråkar därför bostadsköp i och runt storstäder där det finns en naturlig efterfrågan driven av lokalbefolkningen och deras behov.

Den region av Brasilien där vi har köpt vårt hus är en mycket populärt region av landet vid kusten utanför Sao Paulo dit allt fler vill bo, starkt pådrivet av det faktum att befolkningen i Brasilien får det allt bättre. Till kusten utanför Sao Paulos kust söker sig välmående storstadsbor som för kortare eller längre perioder vill uppleva natur och hav och komma undan stressen. Jag tror stenhårt på denna kuststräcka, det finns både kust, skog och det ligger enbart ca 20 mil från Sao Paulo, en stad med mer människor än vad man kan hålla ordning på. Det gör att det både är relativt enkelt att hyra ut sin bostad, man kan därför ta ut en bra hyra och förutsättningar finns för en god värdeökning över tid då många vill bo i området.

Sammanfattning: För den som har möjlighet och en koppling inte minst till utvecklingsländer finns det stora möjligheter att få passiva inkomster genom att äga och hyra fastigheter.

Jag vill klargöra att fastighetsinvesteringar alltid kräver att man sätter sig in i både landets ekonomiska situation, den egna ekonomin och inte minst landets juridiska regler. Den ovanstående redogörelsen skrapar enbart på ytan.

Det är en stor hjälp att för sig själv definiera:

Vad vill jag?
Vad kan jag, dvs vilka erfarenheter, kunskaper, personliga egenskaper har jag att erbjuda och vad gör mig unik?
Hur hittar jag mitt drömarbete/drömarbetsgivare?

Vet du vad du verkligen vill göra kommer arbetssökande att bli så mycket lättare. När man vet vad man vill har man också rätt attityd för att lyckas och det blir också mycket lättare att sätta upp tydligare mål för arbetssökandet.

Att hitta rätt arbete och rätt arbetsgivare om man inte väljer att starta eget tar tid, här följer några tips på vägen:

– Lägg ned tid, det är ett arbete i sig att hitta ett arbete.

– Var motiverad, genom att identifiera vad du vill och kan kommer arbetssökandet bli både lättare och roligare.

– Var ärlig mot dig själv, se över dina kompetenser, det ger självförtroende och självinsikt samtidigt som det hjälper en att söka rätt typ av arbeten som matchar vad du verkligen brinner för och där din kompetens, attityd etc kommer till rätt använding. Identiera det som gör dig unik.

- Lika viktigt som att välja arbetsroll är att välja rätt arbetsgivare.

– Skapa ett tydligt schema där du lägger upp vad du ska göra för aktiviteter, när det ska vara avklarat, det hjälper dig att kontinuerligt ta små steg på vägen mot ditt mål.

- Registera ditt CV på flera ställen, ta direkt kontakt med de företag som intresserar dig, kontakta rekyteringsfirmor och nätverka. Berätta att just du nu är ute efter ett nytt arbete och nämn kort vad du vill och vad du kan och varför just du är så rätt!!

– Gå på så många intervjuer som möjligt, det är en erfarenhet i sig.

Lycka till!

Jag skrev att familjens mål har varit att åka till Brasilien hösten 2009. Målet blev något framskjutet, men nu äntligen kommer belöningen, vi åker om två veckor!

Inte bara det att vi ska åka till Brasilien, vi har även investerat pengar i ett fantastiskt hus vid den välmående kuststaden Sao Sebastiâo, utanför Sao Paolo. På bilden syns en populär strand i närheten av staden. Området är inte så känt för svenskar, här i Sverige känner vi främst till områden som Natal i nordöstra brasilien. Sao Sebastiâo ligger längs med samma kuststräcka som Rio de Janeiro och det är hit alla storstadsbor åker för att koppla av under helger och lov. På tomten har vi två hus, det stora huset hyr vi ut och det  ger intäkter som mer än väl finansierar vårt lån för bostaden. Hade vi haft råd hade jag utan att tveka köpt mark och byggt hus längs med denna kuststräcka. Låna pengar i Sverige och bygg i Brasilien, intäkterna där överskrider med råge räntekostnaderna för lånet här i Sverige.

Brasilien har klarat sig förhållandevis bra från den recession vi har sett i stora delar av värdlen, bl a tack vare att bankerna inte lånar ut pengar till vänster och höger. I brasilien sparar man ihop pengar innan man konsumerar, det känns som ett klokt upplägg även om det tyvärr är väl svårt för gemene man att låna till ett eget hus för att på så sätt investera för framtiden och den egna tryggheten.

• Föreningens skulddsättning/m2 (föreningens belåning/yta)
• Underhållnings- driftkostad/m2
• Avgift/m2
• Pris/m2

Föreningens skulddsättning/m2

När man köper en lägenhet går man som bekant till banken för att låna pengar. Detta lån är personligt. Det normala är att inte enbart du har ett lån, föreningen har också lån, en del föreningar är högt belånade andra har mindre lån. De senaste 10 åren har ett stort antal föreningar ombildats, föreningen har köpt fastigheten av den tidigare fastighetsägaren och för att finansiera köpet har föreningen lånat pengar och flera föreningar är högt belånade.

En viktig fråga är hur stora lån föreningen har. Det är uppenbart att de lån du tar för att köpa lägenheten direkt påverkar dina månadskostnad. Storleken på föreningenslån kommer även de att påverka din månadskostnad eftersom föreningens lånekostnader förs över till de boende.

När du tittar på en lägenhet, läs årsredovisningen där ska det framgå hur mycket lån föreningen har och vilka bindningstider lånen har.

Antag att föreningen har 108 Mkr i lån och att den totala ytan för alla lägenheter är 9200 m2.

Det betyder att föreningens skuldsättning är 11739 kr/m2. Denna siffra skiljer sig väldigt mycket åt mellan olika föreningar. Den förening där jag bor i har en skuldsättning på ca 3500 kr/m2.

Jag pratade i veckan med en person i styrelsen för en förening som har en skuldsättning på 11739 kr/m2. Majoriteten av föreningens lån var rörliga och med tanke på att dagens rörliga ränta ligger på ca 2 % är det fördelaktigt. Frågan är bara vad som händer om räntan ökar? Personen i styrelsen sa att så länge räntan ligger under 4 % behöver de inte höjja avgiften…..

Detta exempel visar på ett tydligt sätt att det inte bara är du som privatperson som får högre räntekostnader när räntan stiger, föreningar som är högt belånade, är extra sårbara. Ju högre skuldsättningsgrad/m2 desto mera lån har föreningen.

En bostadsrättsförening kan dessutom inte göra ränteavdrag på 30 % såsom en privatperson kan göra, vilket gör dessa lån extra dyra.

Något förenklat kan man säga att om man hade två lägenhet som var identiska och det enda var att belåningsgraden/m2 var 4000 kr/m2 högre för en lägenhet är det en bra utgångspunkt att försäljningspriset bör skilja ungefär 4000 kr/m2.

Detta är ett teoretiskt resonemang, och något jag använder mig av men även om belåningsgraden är väsentligt högre för en förening än genomsnittet behöver det inte betyda att ekonomin är dålig och kritsik i en förening med en hög skuldsättning7m2:

• Den högt belånade föreningen kan ha betydande och relativt säkra hyresinkomster från lokaler och hyresrättslägenheter vilket gör att den föreningen kan ha lika låga årsavgifter som en lite lägre belånad förening. Exemplet ovan med föreningen som har en belång på 11739 visar dock att en hög belåningsgrad innebär en ökad ekonomisk risk.

• Den högt belånade föreningen kan ha dolda tillgångar i form av osålda hyresrättslägenheter eller en attraktiv osåld vind och det är något som inte framgår om man bara tittar på skuldsättningen m/2.

Sammanfattning: Jämför skuldsättningen/m2 på de föreningar du tittar på. Skillnaderna i belåning är mycket stora.

Det handlar om att våga utsätta sig för möjligheter och trots risk för misslyckande.

En fördel är att ha en stor kontaktyta, då får man många idéer från andra människor, vilket gör att det finns en bra grogrund för de som är beredda att starta eget.

Man vågar tro på sig själv vilket är A och O för en entreprenör. Det är det som är själva motorn, för brinner man inte och satsar riktigt, då kan det aldrig hända någonting.

Fastande för en artikel av E24 som med några få ord sammanfattar vad som  utmärker entreprenörer.

Jag presenterar tre exempel nedan.

I det första exemplet är förutsättningarna följande: 5 års placeringshorisont, 100 000 kr insatt kapital,  1,5 % fondavgift, dras av infört start på det nya året och årets börsutveckling enligt nedan.

Exempel 1.

År 0: 100.000 kr

Slut år 1: 109.000, uppgång 9 %

Start år 2: 107.365 efter avdrag med 1,5 %

Slut år 2: 114.881 kr, uppgång 7 %

Start år 3: 113.157, kr efter avdrag med 1,5 %

Slut år 3: 101.842, kr, nedgång med 10 %

Start år 4: 100.314 efter avdrag med 1,5 %

Slut år 4: 115.361, uppgång på 15 %

Start år 5: 113.631, efter avdrag med 1,5 %

Slut år 5: 122.721 kr, uppgång med 8 %

Slut år 5: 120881 kr efter avdrag med 1,5 %

Totalt betalt i fondavgifter under dessa fem år:

År 1: 1635 kr

År 2: 1724 kr

År 3: 1528 kr

År 4: 1730 kr

År 5: 1840 kr

Summa avgifter: 8457 kr

Det är uppenbart att bankerna tjänar pengar oavsett hur börsen utvecklas. Eftersom fondavgifterna är en viktig inkomstkälla är det uppenbart att detta påverkar deras rådgivning, för banken genererar försäljning av fonder inte bara kortsiktiga inkomster, gäller det ett långsiktigt sparande t ex för pensionen kommer ditt fondsparande att vara en mycket god affär för bankerna under många år framöver.

Fortsättning följer

Min portfölj

Värdepapper: Aktieobligationer

NBF EC99 3111B 49.115,00 SEK

NBF BC99 3112B 102.030,00 SEK

Summa: 151.145,00 SEK Inköpspris: 175.000 SEK       Värdeförändring: - 23.855 SEK

Nu återstår det bara att vänta ut uppgången, som utvecklingen ser ut får kapitalet betraktas som inlåst. Att sälja av är inte aktuellt, det är trots allt så att jag inte har realiserat någon förlust.

När jag träffade Norde i oktober i 2008 bestämde vi att de skulle återkomma när det gäller förslag på hedgefonderna, de gjorde de inte.

Nordea har heller aldrig ringt mig för att stämma av hur jag mår … ; )

Nu ska det tilläggas att det var många som togs med byxorna nere, jag var inte ensam.

Jag har numera ingen aktie- portföljstrategi annat än behåll, vad anser ni om det?